El derecho de tanteo y retracto supone la facultad de una persona de adquirir una cosa (un piso, por ejemplo) con preferencia respecto a un tercero que lo vaya a comprar, siempre que pague el mismo precio. El derecho de retracto, por su parte, es la misma facultad, pero cuando ya se ha producido la venta o enajenación del piso.
En nuestra normativa se diferencian los derechos de tanteo y retracto legales (regulados por la ley) y convencionales (acordados por las partes). En este sentido, el Código Civil regula los siguientes tipos de retractos legales.
- El de los comuneros.
- El de los colindantes.
- El de los coherederos
- El enfitéutico.
Por otra parte, el derecho de tanteo y retracto arrendaticio (derecho de adquisición preferente) se regula en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece lo siguiente en su apartado primero:
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
Para que se puedan ejercitar el derecho de tanteo se deben cumplir una serie de requisitos que son los siguientes:
- El plazo para ejercer el derecho de tanteo es de 30 días desde que se recibe la notificación de que se quiere vender la finca.
- La notificación debe ser fehaciente, es decir, debe existir constancia de su recepción y de la fecha en la que se ha producido.
- En la notificación se debe especificar el precio del inmueble y las demás condiciones de la venta.
Por lo que se refiere al derecho de retracto se podrá ejercitar cuando no se haya hecho la notificación que hemos detallado anteriormente, o se haya hecho, pero se hayan omitido los requisitos establecidos por la ley o se venda el inmueble por un precio inferior o con unas condiciones menos onerosas. El derecho de retracto se podrá ejercer en el plazo de 30 días desde la notificación de la compraventa.
¿Es posible la renuncia al derecho de tanteo y retracto?
La respuesta es que sí, puesto que el apartado 8 del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece lo siguiente:
8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
En relación a la renuncia al derecho de tanteo y retracto es bastante habitual que se regule en una de las cláusulas del contrato de alquiler. Para que sea válida dicha renuncia es necesario que se pacte expresamente entre las partes, que figure por escrito y que, si es posible, el contrato se eleve a público, es decir, que se haga en escritura pública ante Notario.
Existe la opción, también, de que la renuncia al derecho de tanteo y retracto no figure en el contrato de alquiler, pero el inquilino no tenga intención de comprar. En ese caso, el inquilino podrá realizar un escrito comunicando de forma fehaciente su renuncia al derecho de tanteo y retracto al propietario, de manera que este podrá vender libremente el inmueble.
Tal y como has visto, es fundamental que la renuncia al derecho de tanteo y retracto conste por escrito y esté bien regulada para que sea válida.
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