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Hipoteca Variable Cajasur

4.8
Valoración Credexia
Valoración realizada por Credexia
TAE 1.75% / TIN 0.89%
Ventajas
  • Cubre el 80% del valor de tasación
  • Solo para ciudadanos de Andalucía
  • Tiempo máximo a devolver en 30 años
  • Euríbor+0,89% (TIN primer año: 1,45% y TAE variable del 1,75%)
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SOLO PARA ANDALUCÍA
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Hipoteca Joven Cajasur

4.7
Valoración Credexia
Valoración realizada por Credexia
TAE 1,75% / TIN 1,45% / Importe: Hasta 600.000€
Ventajas
  • Oferta especial: Residentes en Andalucía
  • Condiciones especiales para menores de 35 años
  • Tipos de interés flexibles: TIN 1,45% (Primer año) y TAE 1,75%
  • Hasta el 80% de financiación
  • Hasta 30 años de plazo de devolución
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HIPOTECA PARA MENORES DE 35 AÑOS
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Guía para elegir la hipoteca variable adecuada

Las hipotecas variables se caracterizan por la oscilación de los intereses aplicables y las cuotas a pagar. Sin embargo, tienen también sus ventajas. La hipoteca es el producto financiero que pensamos cuando tomamos la decisión de comprar una vivienda (o cualquier tipo de bien inmueble). En este sentido, las hipotecas variables son los productos financieros más contratados. Este modelo de préstamo hipotecario está vinculado a un índice de referencia, el cual fluctúa y ello provoca que no tengamos una cuota fija a pagar durante toda la vida del préstamo. El Euríbor suele ser el índice más utilizado, además, el que más ventajas procura en la época actual (debido a las políticas monetarias expansivas del Banco Central Europeo). ¿Cómo funcionan las hipotecas variables y cuáles son sus elementos para poder encontrar y negociar las mejores ofertas? Si quieres saber todo lo relativo a este tipo de hipotecas para que puedas acceder a las mejores condiciones de financiación, te invitamos a que sigas leyendo nuestra guía.

¿Qué son las hipotecas variables?

La hipoteca en sí misma es un derecho real de garantía. Cuando hablamos de hipotecas, nos referimos a un préstamo concedido por un banco o una entidad de crédito que cuenta con una garantía inmobiliaria (también existen otros tipos de hipotecas, como las mobiliarias). Asimismo, el bien hipotecado queda sujeto directa e inmediatamente al cumplimiento de las obligaciones de pago. En caso de incumplimiento, el acreedor tiene derecho a ejecutar el bien hipotecado. No se altera la responsabilidad personal del deudor, es decir, en caso de que la ejecución y subasta del inmueble no sea suficiente para cubrir la deuda, quedará un importe pendiente y se responderá sobre la misma con el resto del patrimonio del deudor (a no ser que se pacte la “dación en pago” y se extingan todas las obligaciones con la entrega del bien inmobiliario). Lo que distingue a la hipoteca sobre otro tipo de garantías reales (como la prenda) es la conservación de la posesión y el usufructo del bien por parte del deudor. Este derecho se enajenará de acuerdo a las leyes en los casos de impago; mientras tanto, se mantiene la propiedad y la posesión del inmueble. Además, en caso de ejecución de la garantía, se utiliza un procedimiento más rápido y severo. De esta manera, cuando hablamos de préstamos con garantía hipotecaria, la diferencia radica en los elementos reales del contrato. Los elementos personales pueden ser los mismos que cualquier otro producto de financiación:

  • Un deudor (prestatario): es aquel que necesita el dinero y solicita financiación. Puede ser un particular, una empresa, una administración pública, una asociación, etc. Es posible que existan varios deudores, actuando de forma solidaria entre ellos (como suele ser habitual) o de manera mancomunada.
  • Un acreedor (prestamista): se trata de la persona o entidad que concede el préstamo. Normalmente se trata de compañías especializadas en este tipo de operaciones financieras (bancos o instituciones de crédito).
  • Puede existir un avalista: una garantía personal extraordinaria. El avalista responde con todo su patrimonio en caso de incumplimiento del deudor.

Las hipotecas realizadas voluntariamente requieren para su constitución el otorgamiento de Escritura Pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad (según el artículo 145 de la Ley Hipotecaria).

La hipoteca variable

Una vez visto lo más elemental del contrato de préstamo hipotecario, cabe preguntarse qué es exactamente una hipoteca variable y por qué existen en el mercado. Lo más natural a la hora de solicitar un préstamo es que se pacte un tipo de interés y el deudor deba asumir el pago del mismo junto con la devolución del capital solicitado. No obstante, en los préstamos con garantía hipotecaria esto puede no ser así en todos los casos. De hecho, la mayoría de las hipotecas se contratan con unas condiciones diferentes: el tipo de interés a pagar no es el mismo durante toda la vida del préstamo, puede variar. Nos referimos a hipotecas variables para hacer mención a este supuesto de préstamos hipotecarios a tipo de interés variable.

La hipoteca variable se caracteriza por (la posibilidad de) no aplicar el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo.

De esta manera, las hipotecas variables tienen un interés susceptible de alterarse. Este hecho supone que las cuotas periódicas a pagar también varían. El cómo y el cuando de estas variaciones lo vamos a tratar a lo largo de este artículo para ayudarte a entenderlo. Por lo pronto, debemos tener presente que una hipoteca a tipo de interés variable consta de dos elementos:

  • Un índice de referencia: es la parte de interés variable. Se utiliza para medir un mercado financiero. Según oscile el índice hipotecario aplicado, variarán los intereses a pagar.
  • Un diferencial fijo: sobre el índice de referencia se aplica un margen, un tipo de interés fijo. Este diferencial es pactado al comienzo de la hipoteca y no se ve alterado en ningún momento.

Si cambia el tipo de interés, las cuotas a pagar también varían

¿Por qué se conceden hipotecas variables?

Un préstamo hipotecario puede llevar aparejada la compra de un activo inmobiliario o no. Aunque la mayoría de los casos se utiliza para la compra de una vivienda, en ocasiones se solicita una hipoteca para otros fines (como una reforma). Lo que caracteriza a una hipoteca es la garantía real del préstamo. Sin embargo, como norma general, suele ofrecerse este tipo de garantías para solicitar un montante elevado, lo cual también implica un plazo de devolución más dilatado que en un préstamo con la simple garantía personal.

Las hipotecas, generalmente, se realizan para importes plazos elevados. Por este motivo suele solicitarse una garantía real.

Las entidades financieras que conceden préstamos son especialistas en la gestión de riesgos. Esto implica que, como norma general, las cuotas a pagar no deben superar un 35% de los ingresos periódicos del deudor (en caso contrario se pone en riesgo su estabilidad financiera y, como consecuencia, su capacidad de devolución). Así pues, cubren dichos riesgos con la garantía hipotecaria, que les permite incrementar el montante del préstamo y alargar el plazo. Sin embargo, esto también supone un riesgo para los prestamistas: renuncian a ese dinero prestado que pueden emplear para otras operaciones más rentables. Por este motivo, los bancos y demás entidades también se prestan dinero entre ellos, con fines de cubrir sus necesidades de liquidez y mantener sus niveles de reservas exigidos por la normativa financiera.

Los bancos necesitan liquidez para realizar sus operaciones normales de su negocio y se prestan dinero entre ellos a corto plazo

El coste de esta financiación es lo que se traslada al cliente mediante las hipotecas a tipo de interés variable.

¿Cómo se financian los bancos?

Las formas de financiación de las entidades bancarias pueden ser de diversos tipos, desde la emisión de bonos hasta ampliaciones de capital. No obstante, cuando necesitan liquidez, es decir, dinero a corto plazo para atender sus necesidades operativas, acuden a los mercados monetarios. Pueden solicitar el dinero al banco central, el cual le aplicará el tipo de interés oficial del dinero. Como el banco central es una autoridad monetaria, impone sus garantías y plazos. Con el motivo de que las condiciones exigidas sean más flexibles, pueden pactar entre ellos préstamos desde un día hasta un año. Es el llamado mercado interbancario y el tipo de interés suele ser algo superior al oficial, en función de la confianza que exista entre ellas (lo cual depende en gran medida de la buena o la mala situación económica). De esta forma, el riesgo que tienen las entidades es que suban los tipos de interés en los mercados financieros (sobre todo en el mercado interbancario). Provoca que pierdan rentabilidad, incluso obtener pérdidas, por el dinero que nos han prestado. Cuanto mayor sea el importe, mayor será el riesgo. Del mismo modo que cuanto mayor sea el plazo, mayor será el riesgo de que los tipos de interés fluctúen.

Los tipos de interés de los mercados interbancarios fluctúan

Como las hipotecas se suelen conceder por importes y plazos amplios, es susceptible de que el riesgo se materialice. Un préstamo personal, por el contrario, se concede por importes y plazos los cuales no suele merecer la pena trasladar el riesgo de variabilidad de los tipos de interés (tienen margen suficiente para no verse perjudicados). Este es el motivo por el cual existen en el mercado las hipotecas variables, el cliente asume el riesgo de oscilación en los tipos de interés. Como contrapartida, las hipotecas variables suelen tener un interés más ajustado que cuando se ofrecen a tipo fijo (aplican un margen mayor para no obtener pérdidas).

Factores a tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca variable

Una hipoteca variable tiene los mismos elementos que cualquier otro tipo de hipoteca, la única diferencia existente es lo comentado acerca de la vinculación a un índice de referencia y, por lo tanto, la variación del interés a pagar. Asimismo, también se imponen las condiciones que pueda exigir la entidad para decantarnos por este tipo de hipotecas frente a otros modelos de contratación. Básicamente existen tres tipos de hipotecas:

A la hora de contratar una hipoteca, dependiendo del tipo que se trate, las comisiones, vinculaciones, plazo de devolución y demás condiciones pueden variar sustancialmente. De esta forma, las hipotecas variables pueden considerarse un producto financiero per se.

Existen diferentes tipos de hipotecas y podemos considerar a cada uno de ellos como un producto financiero independiente, debido a que las ofertas existentes son distintas

Es preciso comparar las ofertas de hipotecas variables existentes en el mercado. En base a tu situación personal y tus necesidades financieras, deberás sopesar qué modelo de hipoteca se ajusta mejor a tus objetivos y cuál es la mejor oferta que puedes negociar. Los elementos que debes conocer para que puedas conseguir todo esto son los siguientes.

Capital

Es el dinero prestado. Normalmente, las entidades bancarias conceden el 70% u 80% del valor de tasación (o de mercado) del bien inmueble a hipotecar, como máximo. El porcentaje de financiación dependerá en gran medida para la finalidad de la operación. Cuando se solicita una hipoteca para la compra de una primera residencia suele ofrecerse el máximo. Es posible que nos ofrezcan unas mejores condiciones si el capital a solicitar supone un bajo porcentaje del valor del inmueble, debido a que la garantía es mayor.

Plazo

El plazo está directamente ligado al capital y a los intereses (los cuales veremos a continuación). Las hipotecas variables suelen concederse a plazos superiores que otras modalidades. Generalmente, existe un máximo de 30 años para este tipo de hipotecas. Lo importante es que el plazo se encuentre en armonía con el dinero a devolver y poder negociar esta condición sin tener que sufrir tensiones financieras para la devolución.

Índice de referencia aplicable

Es el primer componente del interés a aplicar en la operación financiera de préstamo. Las hipotecas variables, como se ha comentado, tienen esta particularidad. Puesto que es el elemento que definirá la variabilidad de las cuotas a pagar, su importancia es fundamental. Si se trata de un índice con capacidad de fluctuar violentamente, puede perjudicarnos. En breve definiremos los índices de referencia que pueden ser utilizados. Por lo pronto, diremos que el cliente debe tener conocimiento de cuál es el índice a aplicar, su cálculo y complejidad, así como su evolución y tendencia más reciente.

Diferencial

Es el tipo de interés fijo aplicado sobre el índice de referencia. Este factor es ofertado por cada entidad bancaria y puede ser objeto de negociación. Pueden existir ciertas bonificaciones del diferencial para los clientes que ofrezcan como contrapartida algún tipo de vinculación o la contratación de algún producto paralelo.

Comisiones

Las comisiones son cargos que nos realiza el banco o entidad de crédito hipotecario por algún tipo de servicio que realiza. Las más habituales son las siguientes:

  • Comisión de apertura.
  • Comisión por amortización anticipada (total y parcial).
  • Comisión por novación (modificación de alguna de las condiciones).
  • Comisión por subrogación (modificación de algún elemento personal del préstamo).

Existen ofertas bancarias que eliminan las comisiones, de ahí la importancia de comparar las ofertas de hipotecas y negociar con la entidad bancaria.

Vinculaciones

El banco puede exigir la contratación de alguno de sus productos o la domiciliación de nómina o un determinado nivel de ingresos periódicos para ofrecernos unas mejores condiciones en el préstamo hipotecario. En este sentido, debemos valorar el coste que nos supone la contratación y si verdaderamente se adaptan a nuestras necesidades financieras. Las vinculaciones suelen ir aparejadas con la oferta en cuanto a hipotecas, por lo tanto, es un factor a comparar y negociar.

Costes hipotecarios

Contratar una hipoteca conlleva otra serie de costes, como notaría, registro, etc. Dichos costes deben ser atendidos por una de las partes contratantes o dividirse entre ambas. La pregunta es la siguiente: ¿Qué costes hipotecarios deberemos asumir nosotros como clientes? Existen ofertas bancarias en las que la propia entidad asume ciertos gastos. Este factor también es un elemento más a comparar y negociar, puesto que forma parte de la oferta de hipotecas variables.

Cuota

La cuota a pagar es el factor que más peso tiene, debido a que supone el dinero que debemos pagar periódicamente (generalmente cada mes). En cada una de las cuotas se paga una parte de capital y otra de los intereses. La nota diferenciadora de las hipotecas variables es que, en función de cómo evolucione el índice de referencia, la cuota puede variar.

TAE

La Tasa Anual Equivalente (TAE) es un cálculo que tiene en cuenta el interés, la periodicidad de los pagos y otros elementos como las comisiones aplicables. Es útil para comparar productos financieros. En el caso de las hipotecas, cuanto menor sea la TAE, supone que es más barata (aunque se deben sopesar todas las variables).

La TAE se utiliza para comparar productos financieros. En el caso de una hipoteca, cuanto menor sea, mejor. Aunque no debemos descuidar otras variables.

Revisa el significado de TIN, que no es lo mismo.

Revisiones

El índice de referencia hipotecario tiende a fluctuar, haciendo que la cuota a pagar varíe. Pero ¿Cómo se calcula todo esto? Aquí entran en escena las revisiones de la hipoteca variable. No son ni más ni menos que los momentos establecidos en los que se revisan el contrato y se aplican los cambios en el interés a pagar, dependiendo de la mencionada evolución del índice. También, en estas fechas establecidas, se comprobará si se siguen manteniendo las vinculaciones exigidas para seguir ofreciendo las posibles bonificaciones o imponer las penalizaciones. Las revisiones se realizan como norma general cada seis o doce meses, y es una cláusula más que existe en el contrato y que debemos tener presente. Dependiendo de cuándo o cómo se realicen las revisiones, podremos salir beneficiados o perjudicados. Cuando el índice de referencia tiene una tendencia negativa y los intereses bajan, es más ventajoso realizar revisiones con mayor frecuencia, puesto que en cada revisión se aplicará el nuevo interés y las cuotas se reducirán. Caso contrario sucedería si el índice de referencia tiene una evolución positiva y los intereses aumentan.

¿Cuáles pueden ser los índices de referencia de las hipotecas variables?

El principal índice de referencia utilizado para calcular el interés aplicable a las hipotecas variables es el Euríbor. Debido a su importancia, además de su conveniencia, le haremos una mención especial.

El Euríbor

Euríbor es el acrónimo de Euro Interbank Offered Rate (tipo de interés de oferta interbancaria europea). Se trata de un cálculo (una media) realizado por la Federación Bancaria Europea sobre los tipos de interés a los que los bancos de la eurozona se prestan dinero a diferentes plazos. Para las hipotecas variables se aplica el Euríbor a un año, sin embargo, existen hasta 15 tipos de Euríbor para diferentes plazos (desde una semana a un año). Es decir, la media de tipos de interés existentes en el mercado interbancario europeo a un año. Como se puede observar, el Euríbor define el tipo de interés que le cuesta al banco conseguir financiación. A este porcentaje, la entidad bancaria sólo tiene que imputar el diferencial fijo para como margen de beneficio.

¿Cómo evoluciona el Euríbor?

El Euríbor se encuentra en mínimos históricos desde principios de año, lo cual produce que las cuotas a pagar en una hipoteca variable se vean reducidas. No obstante, esta situación no tiene por qué mantenerse y puede que este índice hipotecario comience a despuntar, incluso a llegar a niveles de 2008, cuando se encontraba al 4,498%. ¿Cómo podemos saber la evolución del Euríbor? Aunque la previsión no es sencilla ni para los analistas financieros, conociendo su funcionamiento podemos hacernos una idea de en qué se basa su evolución futura. Los tipos de interés interbancarios se mueven en relación a los tipos de interés oficiales impuestos por el Banco Central Europeo. Así pues, si un banco necesita financiación a corto plazo, puede acudir al Banco Central Europeo y pagar el tipo de interés oficial. Pero también puede realizar una petición en el mercado interbancario y pagar un tipo de interés algo superior. En otras palabras, cuanto mayor sean los tipos de interés oficiales, mayor serán los tipos de interés interbancarios. El Banco Central Europeo altera los tipos de interés como una herramienta para controlar la política monetaria. Cuando la economía marcha muy bien, existe un riesgo de que se sobrecaliente y se dispare la inflación. En este supuesto es cuando el Banco Central Europeo tiende a subir los tipos de interés, para reducir el crédito y enfriar la economía. Es lo que se conoce como una política monetaria restrictiva y se trata de drenar dinero en el sistema financiero para evitar males mayores (una desestabilización de los precios que puede tener consecuencias negativas). Esta situación provoca que el Euríbor suba y, como como efecto de ello, se incrementen las cuotas de una hipoteca variable referenciada al Euríbor. Por otra parte, puede que la economía se contraiga, se entre en recesión y el consumo se reduzca; los precios bajan y existe riesgo de deflación. En este escenario, es tarea del Banco Central Europeo incentivar la economía, mediante una política monetaria expansiva. Una de las primeras medidas es bajar los tipos de interés oficiales, con motivo de incrementar el crédito y el dinero que circula por todo el sistema financiero. En esta situación, con los tipos de interés oficiales bajos, la cuota de una hipoteca variable vinculada al Euríbor se verá reducida. Como se puede comprobar, conceptos tales como el PIB, inflación y otros elementos macroeconómicos entran en juego para determinar la evolución del Euríbor.

La evolución del Euríbor depende en gran medida de las políticas monetarias del Banco Central Europeo y no es sencillo prever su comportamiento a largo plazo. Sin embargo, es un índice muy transparente

Otros índices de referencia hipotecaria

  • IRPH: es la media de los tipos de interés aplicados en los préstamos hipotecarios firmados a más de tres años por los bancos, cajas de ahorros, sociedades de crédito hipotecario o por el conjunto de estas entidades. Se trata de un índice que suele ser superior al Euríbor (puesto que incluye el diferencial aplicado sobre otro índice). No se calcula y evoluciona de una forma tan transparente. Es fácil de manipular.
  • Divisas: puede tomarse como índice de referencia la cotización en el mercado de divisas de una moneda concreta. Este índice es utilizado en las hipotecas multidivisa. Debido a las fluctuaciones del mercado de divisas, tomar este elemento como un índice de referencia hipotecaria conlleva un elevado nivel de riesgo.
  • IRS: se trata del tipo de interés para permutas de intereses (Interest Rate Swap). Se toma la media de los tipos de interés utilizados para este tipo de operaciones financieras, realizadas a cinco años. No suele ser muy utilizado.
  • Mibor: anteriormente a la aparición del Euríbor existía el Mibor (Madrid Interbank Offered Rate). Es el tipo de interés medio de las operaciones en el mercado interbancario de Madrid (sustituido por por el mercado interbancario europeo y, por consiguiente, por el Euríbor). No obstante, puede que siga apareciendo en las hipotecas contratadas con anterioridad al 1 de enero del año 2000.

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas variables

Ha llegado el momento de la verdad, cuando tienes la duda de si contratar una hipoteca fija o una hipoteca variable. Puede que tengas la sensación de que las hipotecas variables no merecen la pena, puesto que el riesgo de alteración de las cuotas a pagar puede perjudicarte. En realidad, todo depende de tus necesidades financieras, pero son pocos los momentos en los cuales los intereses – y en última instancia las cuotas – de este tipo de hipotecas son mayores que los aplicados en las hipotecas fijas. Dejamos una cuestión en el aire: Si existen las hipotecas fijas, ¿por qué las hipotecas variables son las grandes estrellas del mercado? ¿Por qué este producto se contrata mucho más y con mucha diferencia? Vamos a dar las respuestas, aquellas que definen las ventajas e inconvenientes de las hipotecas variables

Ventajas de las hipotecas variables

  • Los tipos fijos son más caros, el banco cubre su riesgo de fluctuación de los tipos de interés aplicando un margen superior. A largo plazo, son más baratas.
  • Las hipotecas variables referenciadas al Euríbor suelen tener buenas condiciones, mayor transparencia y menor violencia en las fluctuaciones.
  • Los bancos tienen mejores ofertas, con bonificaciones, menores comisiones, mayores plazos, etc.

Desventajas de las hipotecas variables

Como no existe el modelo perfecto y depende del perfil de riesgo de cada cliente, su situación personal, sus finanzas y sus necesidades, las hipotecas variables también tienen unos ciertos inconvenientes con respecto a las hipotecas fijas:

  • Mayor inestabilidad financiera, haciendo más difícil presupuestar nuestros costes mensuales y organizar nuestras finanzas personales.
  • Riesgo de que el tipo de interés suba por encima del aplicable en el caso de haber contratado una hipoteca fija.
  • Las hipotecas variables ofrecen buenas condiciones cumpliendo ciertas exigencias en cuanto a vinculación. En cada revisión se comprueba que ciertas vinculaciones se mantengan. Si nuestra situación financiera cambia y no podemos cumplir con estas condiciones, pueden encarecerse significativamente de golpe.

Desde Credexia queremos ofrecerte la máxima información de cada producto financiero. Por eso si tienes alguna duda respecto a las hipotecas de interés variable, no dudes en contactarnos para orientarte a tomar la mejor decisión.