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Guía para elegir la hipoteca mixta adecuada

Las hipotecas mixtas se caracterizan por combinar el modelo de hipotecas fijas más el de hipotecas variables.

Las hipotecas variables son el principal tipo de contratación en nuestro país. Sin embargo, cada vez más se dan las hipotecas mixtas, aquellas que combinan un tipo de interés fijo y variable.

¿Cómo son exactamente estos préstamos hipotecarios?

¿Tienen ventajas?

¿Merece la pena su contratación?

Estas cuestiones dependen en gran medida de la situación particular de cada cliente.

Aspectos tales como la solvencia, capacidad de ahorro, nivel y estabilidad de los ingresos, situación familiar etc., deben ser valorados como punto de partida.

Posteriormente, en el momento de decidir si una hipoteca mixta se adapta bien y nos resulta más beneficiosa (en base a las cuestiones subjetivas y las ofertas existentes en el mercado) nos lanzaremos a buscar ofertas.

En esta guía de ayuda puedes ver todo lo relativo a las hipotecas mixtas con el objetivo de que tengas todas las herramientas a tu alcance que te permitan acceder a las mejores condiciones de financiación.

¿Qué son exactamente las hipotecas mixtas?

Las hipotecas suelen ser aquellos productos financieros que más respeto causan a los particulares.

Tradicionalmente se asocia este concepto con la compra de una vivienda, algo que supone la mayor inversión de una persona y una decisión importante: compromete las finanzas durante un largo período de tiempo.

Aunque no sea precisamente este el motivo para solicitar una hipoteca (existen muchos supuestos) dado que generalmente suele ser un préstamo de cierta envergadura y con una garantía real, vale la pena conocer todos los modelos de contratación y sus elementos.

Acceder a unas buenas condiciones de financiación supone hacer los deberes por parte del cliente. Cada entidad financiera (bancaria o de crédito hipotecario) tiene sus propias ofertas y sus propias políticas comerciales.

Algunas de ellas lanzan productos al mercado con unas condiciones más competitivas, dado que tienen interés en comercializar algún tipo de producto financiero (pueden ser desde depósitos bancarios, cuentas corrientes, préstamos personales, préstamos hipotecarios, etc.) y con las hipotecas mixtas sucede lo mismo.

Cada entidad financiera es un universo, realiza ofertas diferentes en base a su política comercial. Es posible negociar todas las condiciones.

Ahora bien, es tarea del usuario comparar las ofertas de hipotecas mixtas existentes en el mercado y ser consciente de que todas las cláusulas y condiciones pueden ser perfectamente negociadas con la entidad.

En este sentido, podremos encontrar varios modelos de hipotecas:

Cada uno de estos tipos tiene unas particularidades y las ofertas lanzadas por las entidades varían en función de uno u otro. Por ello, pueden considerarse como productos financieros independientes (aunque el contrato en sí mismo sea el de préstamo hipotecario).

Las hipotecas mixtas, objeto de este artículo, se caracterizan por combinar los dos tipos anteriores (fijas y variables). Así pues, para explicar su funcionamiento, primero debemos exponer brevemente en qué se basan los mencionados tipos.

Las hipotecas fijas

Son aquellos contratos de préstamo hipotecario en el cual se pacta un tipo de interés y permanece constante durante toda la vida del préstamo.

Este tipo de hipotecas propician una mayor estabilidad, debido a que las cuotas a pagar no se ven alteradas. Por otra parte, también suele aplicarse un tipo de interés superior. También suelen concederse con unos plazos de devolución más limitados.

Las hipotecas variables

Este tipo de hipotecas no tienen unas cuotas constantes; como su propio nombre indica, tienen la capacidad de variar (y lo más común es que varíen a lo largo de todo el plazo de devolución del préstamo).

El elemento que provoca su variabilidad es la vinculación del tipo de interés aplicable a un índice de referencia. El Euríbor a un año es el índice más utilizado.

Debido que el índice de referencia oscila según las condiciones de mercado, el tipo de interés a pagar fluctúa y las cuotas cambian (en cada revisión de la hipoteca se actualizan las condiciones).

Sobre el índice de referencia utilizado se aplica un porcentaje de interés fijo llamado “diferencial”. Por consiguiente, este tipo de hipotecas, o mejor dicho, sus intereses, constan de dos partes:

  • Una parte variable definida por el índice de referencia hipotecario utilizado.
  • Una parte fija que consta de un diferencial sobre dicho índice de referencia.

La parte positiva de este tipo de contratos de préstamo hipotecario es la posibilidad (como norma general) de conseguir plazos de devolución más amplios. Suelen existir mejores ofertas y bonificaciones en el mercado.

Normalmente, los intereses son más ajustados. A largo plazo, suele pagarse menos interés que cuando se trata de las hipotecas fijas. Sin embargo, puede que existan momentos en los que el índice de referencia se sitúe en niveles que encarezcan la hipoteca severamente.

Como se puede comprobar, este tipo de hipotecas son más inestables, puesto que se hace más dificultosa la elaboración de un presupuesto y previsión de las cuotas a pagar.

Las hipotecas mixtas

¿Y si existiera un modelo de préstamo hipotecario en el cual se aplique un tipo de interés fijo durante una parte del plazo de devolución y un interés variable en otra?

Es precisamente lo que pretenden las hipotecas mixtas: combinan las hipotecas fijas y las hipotecas variables.

Durante unos años el cliente asume unas cuotas inalterables. Normalmente, estas condiciones suelen imperar al principio del préstamo hipotecario.

Pasado este tiempo, pactado en el contrato, las cuotas pueden alterarse en función de un índice de referencia. Es decir, pasa de ser una hipoteca fija a una hipoteca variable.

Las hipotecas mixtas combinan la aplicación de un tipo de interés fijo durante un período de tiempo, para pasar a un tipo variable cuando se agote el mismo y hasta la finalización del préstamo.

Las ventajas de este tipo de hipotecas, así como sus inconvenientes y factores a tener presente en la búsqueda, comparación y negociación, los veremos con más detalle a lo largo de estos párrafos.

¿Qué elementos debo tener en cuenta para buscar, comparar y negociar una hipoteca mixta?

Debido a que las hipotecas mixtas sólo son una combinación de los dos tipos existentes, se deben tener presentes los factores que influyen en ambas para negociar las mejores condiciones de financiación.

Capital

Hablamos de capital para hacer mención al importe del préstamo solicitado (también se utiliza el término “principal”). Es la cantidad que nos presta la entidad bancaria y sobre el cual se aplica el interés compuesto. La suma de intereses y capital (más comisiones) es el importe a devolver.

Como norma general, las hipotecas tienen un límite de financiación, el cual depende del valor del bien inmueble hipotecado (es decir, la garantía real aportada).

Suelen concederse préstamos que varían entre el 70% y el 80% del valor de tasación del bien (en función de si la finalidad es la compra de la primera vivienda o no). No obstante, el capital prestado también puede depender de la solvencia del cliente, otras garantías aportadas (como un avalista), etc.

Los intereses a pagar pueden ser más altos cuanto mayor sea el porcentaje de financiación sobre la garantía inmobiliaria.

Intereses

Los intereses, en las hipotecas mixtas, tienen varios elementos que deben ser atendidos:

  • El tipo fijo aplicado inicialmente.
  • El índice de referencia hipotecario al que estará vinculado el préstamo cuando pase a tipo variable.
  • El diferencial a aplicar sobre el índice de referencia.

Para tener los intereses bajo control, se debe prestar atención al Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Aunal Equivalente (TAE).

Mientras que el TIN hace referencia a los intereses efectivos que tendremos que pagar, la TAE es una fórmula que nos permite comparar diferentes ofertas en el mercado de préstamos hipotecarios.

Plazo de devolución

El plazo de devolución debe ir en acorde con el capital solicitado. Si, reducimos esta variable al máximo podría crear tensiones financieras, puesto que las cuotas a pagar se verían incrementadas.

Cuanto mayor sea el plazo, las cuotas serán más reducidas. Pero cuidado, a mayor plazo, más dinero tendremos que pagar en concepto de intereses. Además, al aplicarse un tipo de interés variable durante un período, mayor riesgo de fluctuación de las cuotas tendremos que asumir. Así pues, se debe encontrar un equilibrio.

El plazo de devolución del préstamo hipotecario debe ser coherente con el capital solicitado. Las hipotecas mixtas permiten unos plazos de devolución tan amplios como las hipotecas variables

Por lo demás, los bancos y otras entidades de crédito hipotecario suelen imponer unos plazos de devolución máximos. Dependiendo de si la hipoteca es fija o variable, estos plazos máximos no son los mismos.

En cuanto a las hipotecas mixtas, los plazos de devolución máximos suelen ser de 30 años (al igual que las hipotecas variables). Esto supone una ventaja sobre las hipotecas fijas, las cuales suelen contratarse con unos períodos de devolución más reducidos.

Ahora bien, hay una variable de suma importancia en las hipotecas mixtas con respecto al plazo de devolución:

¿Cuándo pasan de tener un tipo fijo a aplicarse el tipo variable?

Normalmente, se aplica un interés fijo al inicio del préstamo, durante un período que oscila entre los tres y los diez años (puede que más). Estos períodos deben ser tenidos en cuenta por varios motivos:

  1. Cuanto mayor sea el plazo de aplicación de un tipo fijo, puede que la hipoteca sea más cara. Los tipos fijos suelen ser más altos que los intereses variables (salvo en ocasiones puntuales).
  2. Una hipoteca mixta tiene un tipo de interés fijo (durante el período inicial) más bajo que una hipoteca fija. Es decir, si una hipoteca a 30 años a tipo mixto y durante los primeros 10 años se paga un interés fijo, dicho porcentaje de interés será inferior que si hubiésemos contratado una hipoteca a tipo fijo (durante los 30 años).
  3. En el momento de pasar a tipo variable, debemos ser conscientes de que las cuotas tienen la capacidad de variar. Cuanto mayor sea este período, mayor será el riesgo que se asuma en este sentido.

Hay que tener en consideración el plazo en el cual se aplicará el tipo fijo y cuándo pasaremos a tener que asumir una cuota variable

Cuota a pagar

La cuota es la cantidad periódica que se liquida en concepto de devolución del capital e intereses (normalmente con una periodicidad mensual).

Suele calcularse mediante el método de amortización francés, en el que se paga una cuota que incluye una parte de devolución del capital y otra de interés. Al principio se liquidan más intereses que capital. Conforme va pasando el tiempo, la parte de intereses se reduce para amortizar una mayor cantidad del capital prestado.

Es un factor importante, máxime en las hipotecas variables e hipotecas mixtas. Estos dos modelos de contrato tienen cuotas variables y pueden verse incrementadas.

Existe una recomendación financiera, la cual que las cuotas hipotecarias no superen el 35% de nuestros ingresos mensuales.

Comisiones

Las mismas comisiones existentes en las hipotecas variables son las que se pueden aplicar en las hipotecas mixtas. El cliente debe prestar atención a cuáles de ellas pueden reducirse e incluso eliminarse.

Así pues, las comisiones que puedes encontrarte a la hora de contratar una hipoteca mixta son las siguientes:

  • Comisión de apertura.
  • Comisión por amortización anticipada (puede ser total o parcial).
  • Comisión por modificación de alguna de las condiciones (modificar algún elemento real de la hipoteca se denomina “novación”. Por lo tanto, hablamos de “comisión por novación”).
  • Comisión por la modificación de algún elemento personal de la hipoteca (es la llamada “subrogación”, en la que alguno de los agentes que intervienen en el contrato es cambiado).

No sólo debes centrarte en los intereses a pagar. Las comisiones son uno de los factores que pueden ser negociados.

Vinculaciones

También es posible que el banco o entidad financiera que concede el préstamo hipotecario pueda exigirnos alguna condición extra para ofrecernos mejores condiciones (como, por ejemplo, la domiciliación de una nómina o unos ingresos mínimos, algún seguro, aportaciones a un plan de pensiones o la contratación de algún producto bancario).

En esta situación, el cliente debe sopesar los beneficios ofrecidos y los costes que suponen estos productos vinculados. Pueden obtenerse buenas bonificaciones si contratamos un producto que realmente necesitamos.

También, es posible que nuestros ingresos sean suficientes para conseguir mejores condiciones en nuestra hipoteca y puedan ser domiciliados en la entidad.

Imaginemos que tenemos capacidad de ahorro y podemos contratar algún depósito bancario o una cuenta remunerada. Puede que no sea una condición expresa para ofrecer la bonificación, pero puede servir para tener una mayor capacidad de negociación y reforzar nuestra relación con el banco que concede el préstamo hipotecario.

La cuestión es la siguiente: cuando la hipoteca pase a tipo variable, tendrá revisiones periódicas (cada seis o 12 meses). En cada una de estas revisiones se valorará, no sólo el tipo de interés a aplicar (en función de la actualización del índice de referencia) sino también si se cumplen las vinculaciones exigidas para seguir ofreciéndonos las bonificaciones iniciales.

Supongamos que en algún momento no se cumplen con las exigencias y las cuotas se incrementan sustancialmente al eliminarse dichas bonificaciones.

Las revisiones de las hipotecas a tipo variable (o mixtas, cuando pase a aplicarse el interés variable) suelen realizarse cada seis o 12 meses.

Costes hipotecarios

En una hipoteca es preciso conceder el préstamo mediante el otorgamiento de escritura pública y posteriormente inscribirla en el Registro de la Propiedad. También interviene un tasador homologado por el Banco de España para determinar el valor del bien del inmueble que actúa como garantía hipotecaria.

Tras la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, la tasación es el único gasto de formalización de hipoteca a los que debe hacer frente el cliente. El resto de gastos deben estar a cargo de la entidad prestamista:

  • Notaría.
  • Gestoría.
  • Registro de la Propiedad.
  • Impuestos (IAJD).

Existen entidades bancarias que se hacen cargo también de los costes de tasación, dentro de su oferta de préstamo hipotecario.

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas mixtas

Las hipotecas mixtas tienen una serie de ventajas, como la posibilidad de ir ahorrando sin sorpresas durante los primeros años de la misma con motivo de poder amortizar anticipadamente el préstamo cuando entremos en el período de tipo de interés variable.

Se encuentran a medio camino entre la estabilidad de las hipotecas fijas y el abaratamiento de intereses de las hipotecas variables.

En cualquier caso, existe el riesgo de que, una vez pasado a tipo variable, el índice de referencia se sitúe en niveles más altos.

Ventajas

Las ventajas de las hipotecas mixtas podemos resumirlas de la siguiente manera:

  • Permiten plazos de amortización más amplios que una hipoteca fija (en este aspecto, los plazos máximos se encuentran en armonía con las hipotecas variables).
  • El cliente goza de mayor estabilidad financiera durante los primeros años del préstamo. Al conocer de antemano a cuánto ascienden las cuotas hipotecarias, puede establecer presupuestos sin problema sin las sorpresas de variación en su planificación financiera.
  • La exposición a las cuotas variables es menor y ello supone que el riesgo de fluctuación de la cuota también es menos elevado.
  • El tipo fijo de interés inicial suele ser menor que cuando se contrata una hipoteca fija.
  • Las comisiones por amortización anticipada son más bajas que en las hipotecas a tipo fijo (sobre todo cuando se suceden en el período de aplicación del tipo variable).

Desventajas

Por otra parte, las hipotecas mixtas también tienen sus inconvenientes:

  • Durante los primeros años del préstamo no será posible aprovechar una buena situación del índice de referencia. Es decir, nuestra cuota puede ser más cara que una hipoteca a tipo variable si los tipos de referencia se encuentran bajos.
  • Es posible que el cliente goce de tranquilidad, de estabilidad en sus cuotas. Sin embargo, esta situación se acaba una vez agotado el período en el que se aplica el tipo fijo. Después, tendrá que asumir las fluctuaciones del índice de referencia y las variaciones en la cuota hipotecaria.
  • Puede que, en el momento de pasar a tipo variable, el índice se haya revalorizado sustancialmente y las cuotas se vean incrementadas.

Algunos trucos para contratar tu hipoteca mixta

A continuación, veremos algunos consejos en formato decálogo que te permitirá negociar tu hipoteca como un profesional:

  1. Debes tener clara la cantidad de dinero que necesitas y su destino.
  2. Determina tu situación personal y financiera (¿Tienes ahorros? ¿Tienes deudas? ¿Qué cuota puedes pagar mensualmente? …).
  3. Si detectas algún problema en el punto anterior, ponte a solucionarlo inmediatamente. Tener un ahorro y unos ingresos estables y un buen historial crediticio resulta imprescindible para conseguir un préstamo hipotecario.
  4. Busca y compara las mejores ofertas del mercado (tanto en hipotecas fijas, hipotecas variables o hipotecas mixtas).
  5. Prepara toda la documentación que el banco te puede solicitar. No escondas nada, las entidades contrastan esa información con otras fuentes.
  6. Aunque con la nueva Ley Hipotecaria el cliente puede escoger al tasador, siempre es conveniente que la tasación la realice un profesional de confianza de la entidad prestamista.
  7. Tener asegurado el inmueble, así como estar asegurado el propio prestamista (mediante un seguro de vida que cubra el importe pendiente del préstamo) reduce el riesgo para la entidad y puede ser una baza para solicitar mejores condiciones.
  8. Puedes sortear algún problema de exceso de deudas, poca capacidad de devolución o cualquier aspecto negativo para el banco ofreciendo una garantía extra, como un aval de otra persona.
  9. Alguna compensación extra (contratación de algún producto bancario) puede ayudar en la negociación. Pero ten presente el coste del mismo.
  10. Realiza un seguimiento de la negociación y del estado en el que se encuentra la operación. No olvides todos los elementos tratados en esta guía sobre hipotecas mixtas y utilízalos con criterio para conseguir las mejores condiciones.

Conclusiones finales

Realizar una comparación de los productos bancarios, como en el caso de las hipotecas mixtas, es uno de los primeros pasos más importantes.

Existen tres tipos de hipotecas, y debes valorar las ofertas de todas ellas, así como contrastarlas con su situación personal y sus necesidades financieras.

En síntesis, las hipotecas mixtas pueden ser beneficiosas para aquellas personas que puedan asumir los intereses fijos durante los primeros años del préstamo y prefieran un plus de seguridad. También puede que prevean que los tipos de interés se mantendrán bajos o incluso se reduzcan más.

En estos supuestos, una hipoteca mixta puede ser un buen modelo de contratación hipotecaria, siempre y cuando, podamos negociar unas condiciones que sean parecidas a otros tipos de hipotecas.

¿Tienes alguna duda más? En Credexia estamos a tu disposición para ayudarte a elegir la hipoteca mixta más adecuada. Utiliza nuestro comparador para valorar todas las ofertas, y no dudes en contactarnos si prefieres que te orientemos personalmente.