Si vas a comprar una vivienda hipotecada debes asegurarte, en el caso en que no te subrogues en la hipoteca, de que te la entregan libre de cargas, para ello, el vendedor tendrá que cancelar la hipoteca en el momento de la venta o antes. En este post te contamos cómo hacerlo y qué precauciones debes tomar.
¿Cómo cancelar la hipoteca en el momento de la venta?
Aunque lo más seguro para el comprador es que el vendedor cancele la hipoteca antes de la venta y aporte un certificado bancario de no deuda, es habitual que el vendedor cancele la hipoteca con el precio que pague el comprador, lo que obliga a cancelar la hipoteca en el momento de la venta. Para hacerlo hay dos opciones:
- Que el vendedor hable con el banco que tiene la hipoteca para que acuda a la Notaría a la firma de la compraventa. En este caso el comprador puede entregar un cheque bancario a nombre del banco por el importe que queda por pagar de la hipoteca (el vendedor deberá haber pedido antes un certificado con el saldo pendiente) y otro a nombre del vendedor con el resto del precio.
- Si el banco no quiere acudir a la compraventa (que es lo habitual), se solicita también el certificado donde conste el saldo de la hipoteca. En la escritura de compraventa se hará constar de qué forma se va a cancelar la hipoteca y se adjuntará el certificado del banco. A continuación, el comprador entregará el precio al vendedor y se puede realizar una transferencia vía Banco de España que es casi inmediata, al contrario de una transferencia habitual, a la cuenta contable del banco indicando el concepto de cancelación de hipoteca XXX sobre la finca XXX.
- Otra opción es que el comprador entregue al vendedor un cheque bancario por el importe que queda por pagar de la hipoteca a nombre del banco y otro cheque por el resto del precio al vendedor. Con el cheque a nombre del banco se acude a la entidad y se cancela la hipoteca.
Una precaución que debe tener el comprador en estos casos es la de retener el importe de la cancelación registral de la hipoteca, porque, en caso contrario, lo tendría que pagar él, porque grava la finca. Es decir, puede que la hipoteca esté cancelada económicamente, pero siga figurando la carga en el Registro de la Propiedad porque no se haya hecho la cancelación registral. La cancelación registral se suele realizar acudiendo al Notario para que otorgue una escritura de cancelación que posteriormente se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Esta operación conlleva gastos de Notario, Registro y gestoría (en el caso de que se contrate).
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