¿Qué es y cómo funciona una hipoteca privada?

Actualmente es posible contratar una hipoteca sin que intervenga ningún tipo de entidad financiera. Hablamos de la hipoteca privada y consiste en un préstamo realizado entre particulares.

Este tipo de préstamos tienen sus ventajas, pero también presentan una serie de peligros que debes conocer. Por ello, te mostramos qué es una hipoteca privada y cuál es su funcionamiento.

¿Qué es una hipoteca privada?

Cuando hablamos de hipoteca privada nos referimos a un préstamo con garantía hipotecaria entre dos particulares. En otras palabras, el prestamista no es una entidad financiera, sino un particular o una empresa.

En realidad, es exactamente el mismo producto en términos contractuales, dado que se trata de una fórmula de financiación en la cual existe una garantía real: un inmueble (las hipotecas también pueden hacerse sobre otros bienes, pero generalmente se realizan sobre inmuebles).

Así pues, este tipo de préstamos hipotecarios pueden suponer una alternativa a las hipotecas bancarias tradicionales. Son útiles para determinados supuestos en los que se requiere obtener financiación con cierta urgencia (dado que sus condiciones de contratación son más flexibles).

En síntesis, las hipotecas privadas tienen relación con los préstamos entre particulares (es un subtipo), los cuales son perfectamente legales según el Código Civil y el resto del Ordenamiento Jurídico).

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas privadas

Ventajas de las hipotecas privadas

• Los requisitos impuestos para la concesión del préstamo (por ejemplo, el nivel de ingresos, avalista personal, solvencia, etc.) suelen ser más flexibles.
• Las entidades bancarias suelen exigir una serie de vinculaciones ligadas al préstamo hipotecario (por ejemplo, la contratación del seguro de hogar, la domiciliación de la nómina, etc.). Al contratar una hipoteca privada, al ser el prestamista un particular o una empresa que no ofrece toda esta gama de servicios, las vinculaciones pueden ser mínimas e incluso nulas.

Inconvenientes de las hipotecas privadas

• Normalmente, las condiciones en cuanto a intereses y costes son más elevadas. El coste financiero de las hipotecas privadas puede ser similar al de otros productos en los cuales no interviene una garantía real.
• Es práctica habitual en el negocio bancario el conceder una financiación máxima de entre el 70% y 80% del valor de inmueble. Sin embargo, al contratar con entidades más sensibles al riesgo de impago, lo más probable es que la financiación se conceda en torno al 50% del valor de tasación del inmueble (aunque en ciertos casos pueden ofrecer incluso más que una entidad bancaria).
• Por el mismo motivo (el riesgo de impago), los prestamistas privados pueden no ofrecer el mismo plazo para amortizar el préstamo. Como norma general, los bancos suelen tener establecido un plazo de amortización máximo de unos 30 años.

¿Cómo funcionan las hipotecas privadas?

En este aspecto, las hipotecas privadas presentan una serie de peligros, puesto que se trata de un mercado más opaco.

La contratación de una hipoteca bancaria es un proceso totalmente transparente. Las entidades prestamistas se encuentran reguladas por el Banco de España y tienen obligación de prestar toda la información necesaria al usuario, para que este pueda tomar una decisión bien informada.

El prestatario tiene capacidad para buscar y comparar entre las mejores ofertas del mercado, para después negociar con la entidad.

Es más, con la nueva Ley Hipotecaria de 2019, los gastos que se asumían para contratar una hipoteca se han reducido (la entidad bancaria debe hacer frente a todos los gastos, excepto el de tasación y comisiones). Esta ley aporta una mayor protección para el cliente bancario.

Sin embargo, en el caso de las hipotecas privadas, no existe supervisión por parte del Banco de España: se encuentran reguladas por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

Esta Ley también obliga a los prestamistas privados a darse de alta en un Registro Público (puede ser Estatal o Autonómico), mostrar los precios de sus servicios, las comisiones a las que debe hacer frente el usuario, los gastos repercutibles por la contratación de la hipoteca, etc.

Así pues, los prestamistas privados también tienen obligación de ser transparentes en el sentido de ofrecer a los usuarios contratos, precontratos y ofertas vinculantes.

¿Qué se debe tener presente a la hora de contratar una hipoteca privada?

Las hipotecas privadas, a pesar de ser legales, no cumplen con el resto de normativa financiera que marca el ordenamiento jurídico, puesto que es un negocio ajeno a la banca (únicamente están reguladas en materia de Consumo). Por lo tanto, resulta peligroso contratarla sin el asesoramiento de un profesional.

Una hipoteca debe cumplir con ciertos requisitos para que sea considerada legal desde todo punto de vista. Un ejemplo claro es cuando el préstamo se concede con unos intereses más altos que el resto de productos similares. En estas situaciones, el Tribunal Supremo ya ha dictado sentencias en contra, por considerarlo usura.

Del mismo modo, las hipotecas privadas pueden contener cláusulas abusivas. Totalmente prohibidas en el negocio bancario (por ejemplo, se han dado casos en los que se dificulta la amortización anticipada de la hipoteca).

Otro tipo de consideración merece el hecho de conceder préstamos hipotecarios sin comprobar la capacidad de pago del prestatario. Si a una situación de delicada solvencia le sumamos los altos costes y condiciones abusivas, el resultado puede ser verdaderamente perjudicial para los usuarios.

Por estos motivos, a la hora de contratar una hipoteca privada, dada su peligrosidad, es importante que el usuario debe contar con el asesoramiento de un profesional (un abogado, economista, intermediario especializado en materia hipotecaria e incluso preguntando al propio notario). Lo cual también encarece los costes.

Generalmente, este tipo de préstamos suelen solicitarse – y concederse – en momentos de dificultades económicas. Pero, las hipotecas privadas pueden incluso agravar la situación en lugar de solventar el problema. Si necesitas asesoramiento para encontrar la mejor opción financiera de acuerdo a tus necesidades, puedes contactar con nosotros.