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Guía para elegir la hipoteca adecuada
Si quieres saber todo lo relativo en cuanto a contratación de hipotecas con una negociación exitosa, te invitamos a que sigas leyendo. La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona, afectará a su vida económica. Comparar entre las diferentes hipotecas del mercado y tener conocimiento de todos los factores para negociar las condiciones son la clave para que esta decisión financiera no suponga un lastre. Las hipotecas son un tipo de préstamo bancario con una formalización y condiciones especiales. Son muchos los detalles a tener presentes en el proceso de contratación de un préstamo hipotecario. Es necesario evaluar una gran cantidad de factores, desde la valoración del inmueble hasta el impacto fiscal. Aquí encontrarás toda la información que precisas.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca (préstamo con garantía hipotecaria) es un contrato de préstamo entre dos partes (deudora y acreedora). Mediante este préstamo se financia la compra de un bien material, habitualmente un inmueble. El propio inmueble queda como garantía, si la parte deudora no cumple sus obligaciones de pagos periódicos, la parte acreedora podrá proceder a la venta de dicho bien para recuperar el dinero prestado. “Hipoteca” hace referencia a los derechos de garantía que gravan a los inmuebles. En realidad, el término preciso es “préstamo con garantía hipotecaria” o “préstamo hipotecario”. Sin embargo, también se utiliza esta palabra para expresar la deuda pendiente de un préstamo hipotecario.
“Hipoteca: derecho que grava bienes inmuebles para garantizar el cumplimiento de una obligación o el pago de una deuda”
De esta manera, el inmueble supone una garantía real que se le otorga a la parte acreedora para la concesión del préstamo, con la particularidad de que la posesión y disfrute corresponde a la parte deudora, siempre que cumpla con los compromisos de pago. Para que el contrato hipotecario tenga validez, deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. Esto exige la formalización mediante escritura pública. Es posible solicitar un préstamo hipotecario y destinar el dinero a otros fines que no sean la compra de un inmueble. En cualquier caso, quedará hipotecado un bien inmobiliario: servirá como garantía y el acreedor puede ejecutar sus derechos de garantía en caso de incumplimiento de pago. El hecho de que exista una garantía real (más allá de las personales del propio deudor) provoca que los intereses a pagar sean menores y el plazo de devolución mayor. Las garantías es uno de los factores decisivos en la concesión de un préstamo y mejora de sus condiciones.
¿Qué conceptos debo conocer sobre las hipotecas?
Existen algunos conceptos básicos que es necesario conocer para comprender las características de la hipoteca que vamos a solicitar.
Capital
Se denomina capital, importe o principal del préstamo a la cantidad total prestada por el acreedor que habitualmente será menor al valor del inmueble que se deja en garantía. La Ley del Mercado Hipotecario recomienda las siguientes limitaciones en cuanto al principal del préstamo:
- Hasta el 80% del valor de tasación, en caso de vivienda habitual.
- Hasta el 70% del valor de tasación, en el caso de otros inmuebles.
La ley recomienda utilizar el valor de tasación. No obstante, hay entidades bancarias que, a la hora de establecer el capital máximo a conceder en una hipoteca, utilizan el precio de compraventa (si este es menor que el valor de tasación). También puede existir una limitación del capital prestado en función de la capacidad de pago del deudor.
Titularidad
La titularidad de una hipoteca puede recaer en personas físicas o jurídicas. Por otra parte, el régimen de titularidad puede ser individual o conjunto. En caso de existir más de un titular, responderán por el capital prestado de manera solidaria.
Tipo de interés
El tipo de interés, tasa de interés o interés a secas es el coste de la operación financiera para el deudor y supone el beneficio para el acreedor por prestar el dinero. Se expresa en porcentaje (fijo o variable) y se aplica al capital prestado. Las operaciones a más de un año, suelen tener un régimen de interés compuesto. Además del tipo de interés a pagar (TIN), el banco debe ofrecer al cliente la Tasa Anual Equivalente (TAE). Este cálculo resulta útil para comparar distintas ofertas y tener una visión más realista del coste.
Plazo
El plazo, consistirá en el tiempo acordado para la devolución del dinero prestado junto con los intereses. Suelen existir unas limitaciones en cuanto al plazo máximo a conceder. Aunque este factor también queda sujeto a la negociación individual entre las partes, las entidades bancarias establecen unos plazos máximos dependiendo del tipo de hipoteca que se trate (de los que vamos a tratar en breve). Esta variable también está sujeta al capital concedido y el tipo de interés aplicado. En la actualidad, generalmente se conceden a 30 años cuando la hipoteca es variable. Si la hipoteca es fija, el plazo puede ser de unos 15 años.
Cuota a pagar
Las cuotas de una hipoteca son las liquidaciones periódicas por las cuales el deudor amortiza el préstamo. Suelen calcularse mediante el método de amortización francés (pagando una parte de intereses y otra de capital, las cantidades destinadas a capital e intereses varían en cada cuota) y normalmente, son mensuales. Es fundamental tener un conocimiento de cuánto ascenderá la cuota mensual de una hipoteca, debido a que compromete la situación financiera del deudor durante un período de tiempo prolongado. En los casos en que se contrate una hipoteca a tipo variable, se deberá tener presente que las cuotas pueden subir y suponer una mayor carga mensual.
Gastos
Una de las diferencias entre los préstamos personales y los préstamos con garantía hipotecaria, es el importe de los gastos que conlleva este último. Era común que el deudor hiciese frente a estos gastos. Sin embargo, varias sentencias judiciales han cambiado esta situación y los costes pueden ser soportados por ambas partes (según negociación o mediante reclamación). En la actualidad, son varias las entidades bancarias que, entre sus condiciones de oferta en las hipotecas, se hacen cargo de varios de estos gastos. Los gastos más comunes a la hora de solicitar una hipoteca son los siguientes:
- Tasación del bien inmueble.
- Verificaciones registrales (comprobar si el inmueble tiene cargas).
- Escritura del préstamo hipotecario.
- Inscripción en el registro mercantil.
- Gastos de gestoría.
- IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (si la vivienda es de segunda mano).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
- Plusvalías municipales.
La mayoría de entidades bancarias se hacen cargo de los gastos de notaría y los costes del Registro de la Propiedad.
Comisiones
Son costes que aplica la entidad bancaria cuando realiza algún servicio efectivo para el cliente. A la hora de contratar una hipoteca, las comisiones más frecuentes son:
- Comisión de apertura.
- Comisiones por cancelación anticipada.
Vinculaciones y requisitos
Suele ser habitual que el banco solicite la contratación de ciertos productos. Según la nueva ley hipotecaria, la entidad bancaria únicamente puede imponer para la concesión de una hipoteca un seguro de daños del bien hipotecado y un seguro de amortización (pueden contratarse con cualquier compañía). Sin embargo, la práctica común es bonificar el tipo de interés si se domicilian unos ingresos mínimos recurrentes, se realizan aportaciones a un plan de pensiones, se contrata el seguro con la entidad, etc. En el momento de solicitar el préstamo hipotecario, el cliente debe valorar si le es rentable la contratación de estos productos (con sus respectivos costes asociados) a cambio de recibir unas condiciones más ventajosas.
¿Qué tipos de hipotecas hay?
A pesar de que existen varios modos de clasificar las hipotecas en función de diversos elementos (el tipo de interés, el tipo de cuota, el cliente objetivo, la tipología del inmueble, su naturaleza, etc.) el más común de todos ellos y el más conocido es el que las distingue según el tipo de interés.
Hipotecas a tipo fijo
Aplicar un tipo de interés fijo a la hipoteca significa que siempre se pagará el mismo porcentaje de interés durante toda la vida del préstamo. Este porcentaje estará pactado en el contrato y, por lo tanto, no se halla sujeto a ningún índice de referencia (como el Euríbor). Las cuotas serán invariables. Este tipo de hipotecas suelen establecer un plazo máximo de devolución de unos 15 años.
Hipotecas a tipo variable
Este tipo de hipotecas es el opuesto al anterior. En estos casos, tal y como su nombre indica, el porcentaje de interés varía. El interés a aplicar está compuesto de dos factores, una pactada y otra revisada periódicamente según un índice de referencia. Esta parte tiene la capacidad de fluctuar, al alza o a la baja, en función de cómo se comporte el índice. El deudor asumirá el pago de los intereses según la situación del índice, por consiguiente, las cuotas de la hipoteca pueden variar. El Euríbor a un año es el principal índice de referencia utilizado para las hipotecas variables. Sobre él se establece un porcentaje a modo de diferencial (parte fija pactada). Este tipo de hipotecas, suelen tener mejores condiciones y se conceden a un plazo máximo de devolución más amplio que el de las hipotecas a tipo fijo; pudiendo llegar hasta los 30 o 40 años.
Hipotecas mixtas
Se trata de una combinación de las dos anteriores, de modo que durante un período inicial (entre tres y diez años) se establece un interés a tipo fijo. Pasado este tiempo se aplicará un interés de tipo variable, según del índice de referencia (Euríbor) y un diferencial pactado. Es común encontrar hipotecas a tipo variable con un interés fijo de salida durante el primer o los dos primeros años del préstamo (este período es tan pequeño que no se consideran hipotecas mixtas, sino variables).
¿Qué necesito para pedir una hipoteca?
Aunque cada banco es un universo y aplican una serie de políticas comerciales y de riesgo diferentes (por este motivo se hace necesario comparar) a la hora de solicitar una hipoteca y tener opciones para que la entidad bancaria nos la conceda, es necesario cumplir, las siguientes tres condiciones como mínimo.
Disponer de un ahorro
Como se ha comentado anteriormente, el capital prestado no suele ser superior al 70% u 80% del valor de tasación del bien. Por lo tanto, es imprescindible contar con un ahorro que ascienda, por lo menos, a un 20% del valor del inmueble. Todo ello sin contar con otro 10% o 12% extra para los gastos que conlleva la formalización de un préstamo hipotecario.
Tener un empleo estable
Un préstamo se concede si el banco tiene cierta seguridad de que el deudor tiene capacidad de devolución; a pesar de que en este caso exista una garantía hipotecaria. Hallarse en una situación de empleo estable, con un contrato indefinido y cierta antigüedad en la empresa (para trabajadores por cuenta ajena) y que proporcione unos ingresos mensuales significativos, es un elemento imprescindible para la concesión de una hipoteca. Los ingresos procedentes del empleo representan la demostración de la capacidad económica de la persona que la solicita. Aun así, si queremos llegar a afrontar los pagos de una forma más o menos desahogada, debemos tener en cuenta que la cuota a pagar no nos suponga más de un 30% de nuestros ingresos mensuales. En caso de los trabajadores por cuenta propia, sus ingresos se justifican mediante las declaraciones de IRPF. Es posible superar este requisito aportando alguna garantía extra, como un aval. Es común que se solicite otra persona como avalista.
Estar libre de deudas
Esto significa que debemos tener un historial crediticio limpio, sin ningún impago ni en la Central de Riesgos del Banco de España (CIRBE) ni en ficheros de morosidad. De lo contrario, la solicitud de la hipoteca será denegada. Las entidades financieras comprueban el historial de la persona solicitante en el momento de la realización de dicha solicitud. Además, el Banco de España recomienda que un máximo del 35% de los ingresos netos se destinen a satisfacer las deudas, un mayor porcentaje pone en riesgo la estabilidad financiera personal. Por este motivo, si acumulamos deudas y el banco observa que se supera este límite sumando la cuota hipotecaria, procederá a denegar la solicitud de préstamo.
¿Qué documentación tengo que aportar?
A la hora de solicitar un préstamo hipotecario el banco debe comprobar todos los requisitos del deudor y su situación económica. Si aportamos la documentación en “dossier” a la hora de solicitar el préstamo, daremos una imagen de seriedad, reduciremos el tiempo del proceso y nos será más sencillo acometer una negociación bancaria. La documentación básica y actualizada que nos demandará la entidad bancaria para estudiar nuestra solicitud consiste en:
- Documento identificativo (NIF, NIE, pasaporte).
- Última declaración de la renta.
- Informe de la vida laboral.
- Extractos bancarios de los últimos meses.
- Documento CIRBE para acreditar deudas vigentes, y últimos recibos pagados de los préstamos activos (en su caso).
- Contrato de arras, escrituras o contrato de alquiler, según sea el caso.
Además, si somos trabajadores por cuenta ajena, deberemos aportar:
- El contrato de trabajo.
- Últimas tres nóminas (como mínimo).
- Justificación de otros ingresos (en su caso).
En el caso de los empleados de las Administraciones Públicas, además de la documentación exigida para los trabajadores por cuenta ajena, deberán presentar el nombramiento como funcionarios de carrera.
Trabajadores autónomos
Si, por el contrario, somos trabajadores por cuenta propia, se suele pedir la demostración de una solvencia mayor. Así pues, habremos de aportar:
- Resumen del IVA del año anterior.
- Declaraciones de los pagos del IVA de los trimestres del año en curso.
- Declaración más reciente del IRPF.
- Últimos recibos de los pagos a la Seguridad Social.
- Un informe del funcionamiento de la actividad del negocio con información cualitativa al respecto (no es imprescindible, pero sí recomendable).
Empresas
Únicamente cuando se trata de grandes empresas es posible conceder hipotecas a nombre de las mismas sin los avales de los propietarios o administradores. En estos casos, deberá presentarse:
- El impuesto de sociedades.
- El balance de la sociedad, actualizado.
- La escritura de la constitución de la empresa.
- Un documento que contenga los suficientes datos cuantitativos y cualitativos que demuestren la solvencia y el funcionamiento de la empresa.
Si ya tengo una hipoteca, ¿puedo pedir otra?
Para responder a esta pregunta, sería necesario conocer la finalidad de esta decisión: ¿Se trata de falta de liquidez para afrontar los pagos? ¿Necesitamos más crédito para afrontar algún proyecto personal y por tanto queremos cambiar las condiciones de la hipoteca? ¿O queremos adquirir una segunda vivienda (o cambiar la habitual)? Cuando ha pasado un cierto número de años desde que solicitamos el préstamo hipotecario, es común que algunas de las condiciones del contrato ya no supongan una ventaja, sino todo lo contrario. En estos casos, cuando nos hallamos ante una situación de dificultad económica o la necesidad de crédito, pero no tenemos intención de comprar una vivienda nueva o cambiar la actual, podemos llevar a cabo alguna de las siguientes alternativas con lo que respecta a la hipoteca:
Una ampliación de hipoteca o novación
Una novación representa el cambio de alguna variable del contrato. Es decir, cambiar las condiciones de nuestra hipoteca para aumentar el importe de la misma o prolongar su plazo de amortización. Para ello, tendremos que negociar con la entidad financiera las nuevas condiciones, y estas pueden ser aceptadas o no. Entre los gastos que tendríamos que afrontar estarían los de comisión, notaría, impuesto de actos jurídicos documentados, registro, gestoría y tasación.
El cambio de la hipoteca a otra entidad bancaria o subrogación de acreedor
Suele estar enfocada a mejorar el tipo de interés o el plazo. En este caso, no es posible una ampliación del capital ni cambiar las garantías. Por otra parte, este cambio supone el pago de nuevos gastos: comisión, notaría, gestoría y registro.
Si lo que queremos es cambiar el titular de la hipoteca
Dada esta situación se debe solicitar la subrogación de deudor o entre particulares. En el caso de que se realice sin cambios en la misma, los gastos que deberemos abonar serán los de notaría, gestoría, registro y una comisión pactada. En cambio, si necesitásemos cambiar otros aspectos (plazo, capital, etc.), deberíamos realizar una novación. La subrogación sólo cambia un elemento personal del contrato (deudor o acreedor) mientras tanto, la novación se lleva a cabo para cambiar alguna condición del mismo.
Si pretendemos cambiar las condiciones, pero no podemos acceder por ninguna de las anteriores vías
En este caso, tan sólo nos queda como alternativa cancelar la hipoteca que tenemos y firmar una nueva, con los gastos que ello supone (de cancelación y formalización de la nueva) resultando la alternativa más cara. Tendría sentido si las nuevas condiciones fuesen mucho más ventajosas.
Para la adquisición de otra vivienda
Por otra parte, cuando la finalidad de realizar alguna modificación en el contrato de préstamo hipotecario es la adquisición de otra vivienda y no podemos esperar a vender la primera, podemos tomar dos opciones:
Solicitar una nueva hipoteca (no cancelando la actual)
Para llevar a cabo esta operación necesitaríamos unos ingresos muy elevados de cara a la nueva concesión de hipoteca; teniendo en cuenta, por una parte, los requisitos que las entidades solicitan, y por otra, el hecho de hacer frente al pago de dos cuotas.
Contratar una hipoteca puente
Esta maniobra nos permite cambiar a otra vivienda, teniendo un margen de entre seis meses y cinco años para vender la primera. En este caso, el banco nos financiaría hasta el 100% del precio de la nueva vivienda de forma temporal hasta que vendamos el primer inmueble. Durante este período de tiempo, en algunos casos, solamente pagaríamos los intereses derivados del préstamo. En otros, abonaríamos una cuota más reducida. Posteriormente, una vez vendida la primera vivienda, deberemos proceder al pago de las cuotas de forma normal. Aun así, en el caso de tomar la segunda opción, debemos tener en cuenta varios puntos:
- Si no logramos vender la primera vivienda en el plazo marcado, tendremos que pagar las cuotas normales de la hipoteca igualmente.
- Esta operación conlleva más riesgo para la entidad acreedora, por lo que las exigencias a la hora de conceder este tipo de hipotecas serán mayores. Las condiciones también pueden ser menos ventajosas.