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Guía para elegir la hipoteca fija adecuada
Las hipotecas de interés fijo representan un tipo de préstamo hipotecario. Es imprescindible, para poder gestionar tu patrimonio adecuadamente, que conozcas lo relativo a este producto financiero.
La compra de una vivienda suele llevar aparejada la financiación de la misma. Debido al alto precio de los bienes inmuebles, como norma general se suele solicitar un préstamo hipotecario que nos permita pagar la vivienda al vendedor, y devolver el dinero en cuotas mensuales a la entidad que nos ha concedido el préstamo.
¿Qué es una hipoteca exactamente?
Existen diferentes tipos de estos productos financieros y las hipotecas fijas son uno de ellos.
Una hipoteca, propiamente dicha, es la garantía real que se ofrece a la hora de solicitar un préstamo.
La nota diferenciadora de este tipo de garantías frente a otras es la facultad del prestatario para conservar la posesión del bien hipotecado (en contra de una garantía en prenda, la cual supone que se cede al prestamista la posesión, que no la propiedad, del bien).
Por consiguiente, hablamos de préstamo con garantía hipotecaria, préstamo hipotecario, o sencillamente hipoteca para referirnos a este concepto.
En otras palabras, la compra de un activo inmobiliario puede realizarse de muchas formas, sin embargo, es posible financiarla mediante un préstamo hipotecario, ofreciendo como hipoteca el propio inmueble objeto de la compra.
Esto es una hipoteca.
¿Qué debo saber sobre las hipotecas de interés fijo?
Dado que, en la mayoría de los casos, estos bienes suponen la mayor inversión que realiza una persona a lo largo de su vida, y el préstamo compromete las finanzas del solicitante durante un período prolongado de tiempo, conviene tener claros todos los elementos y tipos de hipotecas que existen.
A continuación vamos a explicarte todo lo relativo a las hipotecas fijas:
- ¿Qué son exactamente?
- ¿Cuáles son sus características?
- Cuáles son los puntos clave que debes conocer para buscar y negociar las mejores condiciones?
¿A qué llamamos “hipoteca”?
Tal y como hemos expuesto unos párrafos más arriba, una hipoteca es un derecho real de garantía. Normalmente se utiliza este término para hacer mención a los préstamos con garantía hipotecaria.
Un préstamo hipotecario es un acuerdo entre dos partes: el prestamista y el prestatario. El prestamista suele ser una entidad de crédito, agentes especializados en este tipo de operaciones. Mientras que el prestatario puede ser un particular, una empresa, una asociación e incluso una administración pública (cualquier persona, física o jurídica, con capacidad para contratar).
Llamamos hipoteca a un préstamo con garantía hipotecaria: un tipo de producto financiero que, por sus características, se diferencia de otras fuentes de financiación.
Se trata de un contrato de préstamo, en el cual, el prestamista pone a disposición del prestatario una cantidad de dinero. El prestatario asume la deuda y se compromete a su devolución, más los respectivos intereses pactados, en tiempo y forma determinados en el propio contrato; según un cuadro de amortización.
No obstante, en una hipoteca interviene un activo real: un inmueble, aunque la legislación también permite realizar hipotecas sobre otro tipo de bienes, como por ejemplo los barcos.
El inmueble actúa como garantía, el prestamista sólo puede ejecutar dicha garantía y disponer del bien para su liquidación y consiguiente pago de la deuda si el prestatario incumple sus compromisos de pago.
Este aspecto es importante debido a que, al existir una garantía directa, hace posible que este tipo de préstamos se concedan a plazos mayores, por importes mayores y con unas condiciones diferentes a un simple préstamo personal.
La característica de la hipoteca es que el prestatario conserva la posesión del bien hipotecado (además de ostentar la propiedad) pudiendo hacer uso y disfrute del mismo mientras el bien está en garantía.
El supuesto más habitual para la solicitud de una hipoteca es la compra de una vivienda. Sin embargo, las causas pueden ser variables, como la construcción o rehabilitación de la propia vivienda.
Tipos de préstamos hipotecarios
Básicamente podemos encontrar tres tipos de hipotecas:
- Hipotecas fijas.
- Hipotecas variables.
- Hipotecas mixtas.
Explicamos los motivos de la coexistencia de diversos tipos de estos productos financieros.
Las hipotecas fijas son un subtipo de préstamo hipotecario. Su característica principal es la aplicación de un interés fijo durante toda la vida del préstamo.
¿Por qué existen diferentes tipos de hipotecas?
Los préstamos hipotecarios son diferentes a cualquier otro tipo de producto de financiación. Suelen ser procesos más formales y complejos, en los cuales intervienen más agentes (como la gestoría, tasador o Registro de la Propiedad).
Conocer bien todos los elementos que lo configuran tiene relevancia para estar en disposición de observar y comparar todas las ofertas del mercado y, llegado el caso, negociar con el banco o entidad de crédito que actúe como prestatario.
Una de las principales diferencias de los préstamos hipotecarios frente a otro tipo de fuentes financieras es el importe a solicitar y el plazo para su devolución (conceptos que están muy ligados entre sí).
Ejemplo práctico
Si necesitamos unos 5.000 €, se trataría de una cantidad que, generalmente, un usuario puede amortizar en unos pocos años (si no tiene la capacidad de devolución suficiente, el préstamo será directamente denegado). No es un importe elevado y, aún pudiendo ofrecer alguna garantía directa, no suele ser preciso, dadas sus condiciones.
Por el contrario, para la compra de una vivienda será necesario solicitar una cantidad mucho más elevada, lo cual también supone que el plazo para la devolución del préstamo será más dilatado (en caso contrario se pondría en peligro la estabilidad financiera del solicitante). Este hecho provoca que el riesgo asumido por la entidad financiera prestataria se dispare. Por este motivo, para estos importes, estos plazos y puesto que interviene un bien real, objeto de garantía hipotecaria, suele formalizarse una hipoteca.
Ahora bien, el prestamista renuncia al dinero que presta durante un plazo considerable, a cambio de cobrar un interés por el mismo. Debido a que los bancos y otras entidades financieras precisan de esa liquidez para continuar con su negocio habitual, suelen solicitarlo en los mercados monetarios (pagando también un interés por las cantidades solicitadas).
Debido a los amplios plazos de los préstamos hipotecarios (en las condiciones actuales del mercado suelen ser de un máximo de 30 años) los intereses en los mercados tienen un gran margen para fluctuar.
Y aquí entramos en la necesidad de ver qué ocurre en los casos de fluctuación de los tipos de interés.
¿Qué ocurre si el tipo de interés del mercado interbancario aumenta o disminuye?
Pueden darse dos situaciones:
- Que la entidad de crédito asuma el riesgo. En este caso no traslada las fluctuaciones de los tipos de interés al cliente. Simplemente se beneficia de las bajadas y pierde dinero en las subidas.
- Que la entidad de crédito traslade el riesgo de tipos de interés al cliente. Así pues, si el interés del mercado interbancario sube, los intereses a pagar por la hipoteca subirán; y viceversa.
En este momento entramos en materia, según quién asuma el riesgo de la fluctuación de los tipos de interés, hablaremos de un tipo de hipoteca u otro.
El primer supuesto supone que el interés que paga el deudor durante toda la vida del préstamo es el mismo, no le afectan las oscilaciones de los tipos de interés. Es lo que llamamos hipotecas a tipo fijo o hipotecas fijas.
En contraposición a las hipotecas fijas, existen las hipotecas variables, las cuales están referenciadas a un índice representativo del mercado interbancario (más un diferencial que aplica la entidad). Lo explicamos con detalle en este artículo sobre las hipotecas y el Euríbor.
Un tercer tipo de hipotecas serían las hipotecas mixtas, las cuales combinan las dos fórmulas vistas. Suele aplicarse un tipo fijo durante un período del préstamo hipotecario (normalmente al principio del mismo) y pasa a ser variable cuando este plazo expira.
¿Qué son las hipotecas fijas?
Según el hilo argumental del punto anterior, pasamos a ver con detalle el objeto de esta guía: las hipotecas fijas.
Como se ha comentado, una hipoteca fija es un préstamo con garantía hipotecaria en el cual el prestatario paga un interés invariable durante toda la vida del préstamo. Los intereses son pactados en el momento de solicitar el préstamo y no dependen de ningún índice de referencia.
En la práctica, esto provoca que las cuotas mensuales permanezcan constantes.
El solicitante de una hipoteca de interés fija no asume riesgo alguno de la fluctuación de los tipos de interés del mercado interbancario. Por este motivo, el interés fijo aplicable suele ser mayor que cuando se trata de una hipoteca variable.
En las hipotecas fijas no se asume el riesgo de fluctuación de los tipos de interés, las cuotas permanecen constantes.
Puede haber momentos puntuales de mercado en los cuales los tipos de interés se sitúen en niveles que encarezcan las hipotecas variables, siendo más onerosas que las hipotecas fijas. Sin embargo, lo normal es que se pague un interés superior por la “tranquilidad” de saber que nuestras cuotas mensuales no variarán durante toda la amortización de la hipoteca.
Las condiciones, vinculaciones y otros elementos de las hipotecas que veremos posteriormente varían según se trate de hipotecas fijas o no.
¿Cuándo nos conviene contratar una hipoteca a tipo fijo?
Para responder a esta pregunta deberíamos primero hacer un análisis introspectivo acerca de nuestra situación personal y financiera. También el importe a solicitar y el plazo de amortización juegan un papel importante.
Los tipos de interés del mercado interbancario oscilan en base a factores macroeconómicos y la política monetaria.
Para un particular no es posible (o es verdaderamente difícil) predecir su comportamiento a unos años vista. Es probable que las cuotas mensuales se vean alteradas – desfavorablemente – a la hora de contratar una hipoteca variable.
No obstante, puede que los tipos de interés ofrecidos cuando se contrata una hipoteca fija difieran sustancialmente de los intereses a pagar en una hipoteca variable, haciendo más beneficiosa esta segunda. En este artículo te adelantamos las mejores opciones de hipotecas variables actuales.
También es probable que, aun pagando un interés mayor, nos sintamos cómodos con las cuotas y nos interese la posibilidad de que estas no se modifiquen.
En cualquier caso, como todo en finanzas, lo más sensato es tener un conocimiento preciso de nuestras necesidades financieras, buscar las mejores ofertas, contrastar los diversos productos del mercado y negociar cada punto con el banco o entidad de crédito.
Debemos ser cautelosos, dado que las condiciones ofrecidas por el banco (o entidad de crédito) para las hipotecas fijas puede que no sean las mismas que para los otros tipos de hipotecas. No nos referimos únicamente al interés a pagar, sino a aspectos tales como las comisiones o vinculaciones exigidas.
Para poder llevar a cabo estos pasos con éxito, debes conocer bien los factores de las hipotecas fijas que te exponemos a continuación.
Conceptos importantes de las hipotecas fijas
Estos son los elementos que debes conocer para desenvolverte bien de cara a la búsqueda, comparación y negociación de hipotecas fijas:
Capital
También llamado principal, se trata del importe a solicitar. Como norma general – y según las condiciones actuales – las entidades conceden préstamos hipotecarios por un 80% del valor del bien inmueble para la primera vivienda o un 70% para la segunda residencia
El capital máximo a conceder es un factor que debes preguntar en la entidad y valorar si el interés es más bajo al solicitar un porcentaje de financiación menor.
Intereses
Los intereses representan el coste de la operación financiera para el deudor y el beneficio para el acreedor. En las hipotecas fijas, el interés es un porcentaje sobre el principal y no está vinculado a ningún índice.
Se observarán dos conceptos, el TIN y la TAE. Mientras que el TIN (Tipo de Interés Nominal) hace referencia al interés fijo que se pacta, la TAE (Tasa Anual Equivalente) es un indicador que tiene en cuenta otras variables (como las comisiones o la frecuencia de pago) y sirve para comparar diferentes hipotecas.
Plazo
El plazo es el tiempo concedido para la devolución del capital prestado más los intereses. Es un aspecto más a negociar, aunque suele estar limitado. Puede diferir en función del tipo de hipoteca que se trate.
Normalmente, las hipotecas fijas tienen unos plazos máximos de 15 años. El plazo está íntimamente relacionado con el capital a solicitar.
El capital, los intereses y el plazo determinan las cuotas periódicas a pagar.
Cuota
Llamamos cuota a las cantidades periódicas que se abonan a la entidad en concepto de pago. Generalmente, las hipotecas suelen amortizarse mediante cuotas mensuales.
En cada una de las cuotas se paga una parte del capital y otra de intereses, suelen calcularse mediante el método de amortización francés.
Es importante conocer el montante de las cuotas mensuales, puesto que es el dinero que en la práctica sale de nuestra economía. Lo positivo de las hipotecas fijas con respecto a otras modalidades es que las cuotas no se alteran durante toda la vida de la hipoteca, por lo que el deudor tiene un conocimiento preciso y no se producen sorpresas.
Comisiones
Las comisiones son cargos que realiza la propia entidad de crédito por un servicio prestado, relacionado con la formalización o modificación de la hipoteca fija.
Las más frecuentes son la comisión de apertura (para conceder el préstamo) y comisiones por cancelación anticipada (en caso de liquidar el préstamo antes de tiempo, total o parcialmente).
Son uno de los elementos más importantes de una hipoteca y deben ser negociadas. Existen bancos que eliminan estas comisiones en su oferta de productos hipotecarios.
Tasación
Es la valoración pericial del inmueble. Debe realizarse por una entidad dedicada a estos fines y la normativa especifica lo que debe contener el informe de tasación.
Este elemento representa un coste de formalización de la hipoteca.
Escritura de compraventa
Mediante este documento notarial se transfiere la propiedad del inmueble entre dos personas, a cambio de un precio pactado. No debemos confundirla con la escritura de hipoteca.
La entidad financiera está presente durante su firma para comprobar que la operación de préstamo hipotecario llega a buen fin.
Escritura de hipoteca
En este caso se firma, ante notario, la constitución del préstamo con garantía hipotecaria con la entidad de crédito.
En ella se identifica la deuda, datos de la garantía, forma de pago, intereses, etc.
Registro de la Propiedad
Se trata de una institución en la cual, como su propio nombre indica, se registran los datos de los bienes inmuebles con fines de que sean públicos, y todo aquel que tenga un interés legítimo pueda comprobarlos.
La hipoteca es una carga sobre el bien inmueble y debe constar en este organismo, con lo cual, se procede a su registro. También se debe comprobar, previamente a la compra del bien, que no existan cargas anteriores.
El registro supone otro coste de formalización de la hipoteca.
Vinculaciones
Es posible que la entidad bancaria te solicite la contratación de otros productos financieros.
En este caso debes valorar el coste de los mismos y las bonificaciones que te ofrece en la hipoteca, haciendo un balance justo.
Tus necesidades financieras también entran en juego en este punto, ¿necesitas un seguro de hogar y la entidad te ofrece uno a cambio de mejorarte sustancialmente las condiciones?
Las entidades financieras pueden solicitarte otro tipo de garantías, como un aval personal. En este caso, otra persona debe firmar el préstamo como avalista.
¿Cómo puedo contratar una hipoteca fija?
Una vez vistos todos los elementos del préstamo hipotecario, y teniendo presente que en las hipotecas fijas se paga un interés constante, con una cuota invariable, quizás te preguntes cómo puedes llevar todo esto a la práctica.
En esta sección te damos las claves para contratar una hipoteca fija.
Primeros pasos
Antes de nada, se supone que has valorado la posibilidad de contratar una hipoteca fija y la has posicionado como la primera opción.
Recuerda que existen también otros tipos de hipotecas (variables y mixtas) y pueden tener otras condiciones diferentes (comisiones, vinculaciones, etc.)
Para solicitar un préstamo hipotecario, la entidad te pedirá una serie de documentación. Pero antes de ello, incluso antes de proceder a la solicitud de una hipoteca, debes tener presentes unas cuestiones generales.
Para que la hipoteca te sea concedida debes contar con:
- Un dinero ahorrado: los bancos u otras entidades no conceden el 100% del valor del bien hipotecado.
- Un nivel de ingresos: además de que una nómina o un documento que justifique tu solvencia te ayudará a conseguir mejores condiciones en la hipoteca y mayor capacidad de negociación, suele ser un requisito impuesto, ya que las entidades tienen como política no conceder préstamos cuya cuota ascienda a un 30% o 35% de los ingresos mensuales del solicitante.
- Cuidado con las deudas: tener un historial crediticio limpio resulta primordial. La entidad bancaria asume un riesgo al conceder una hipoteca, debido a lo dicho en cuanto a los importes y plazos. A pesar de que cuenta con una garantía hipotecaria, ejecutarla y hacerla líquida no es una operación sencilla. Cualquier presunción de riesgo adicional, al tener deudas impagadas o una sobrecarga de las mismas, será mal vista por la entidad y pueden denegarte el préstamo.
Documentación a aportar
Ha llegado el momento.
Después de comparar las mejores ofertas de hipotecas fijas del mercado (recuerda usar nuestro comparador) decides ponerte en contacto con dos o tres entidades para establecer una negociación y competencia entre ellas.
En este punto, además de la solicitud de préstamo hipotecario, es conveniente que tengas preparado a modo de dossier toda la documentación que te pueden solicitar.
El ofrecer todos estos documentos demostrará tu seriedad, tu capacidad de negociación, transparencia y honestidad.
Además, agilizará los trámites y hará el proceso más rápido y sencillo.
La documentación que debes preparar es la siguiente:
- Fotocopia de tu DNI.
- Informe de vida laboral.
- Declaración de IRPF (Impuesto de Sociedades en caso de empresas).
- Documentación relativa al bien inmueble (contrato de arras, contrato de alquiler, escrituras de la vivienda, etc.).
- Contrato de trabajo y últimas nóminas (en caso de trabajadores por cuenta ajena).
- Justificación de otros ingresos.
- Declaraciones de IVA (en caso de trabajadores autónomos).
- Memoria del negocio o actividad mercantil (para empresas y autónomos).
- Documentación contable (para empresas y autónomos que lleven contabilidad).
- Documento de CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España).
- Extractos bancarios de los últimos meses.
Negociar la hipoteca fija
Anteriormente hemos visto una serie de conceptos que representan un coste de formalización de hipoteca, como los gastos de registro, notariales o de tasación.
Ahora la pregunta es: ¿quién paga estos gastos?
Aspectos tales como las comisiones, vinculaciones u otra serie de costes deben ser tenidos en cuenta a la hora de negociar, tanto con las hipotecas fijas como las variables.
Nuestra recomendación es no centrarse únicamente en los intereses. En ocasiones, los demás gastos son incluso más gravosos (además de más fáciles de reducir o suprimir si has hecho una buena tarea de búsqueda y comparación de productos financieros similares).
Cada elemento de las hipotecas fijas es susceptible de valoración y negociación, icluyendo todo lo relativo a las vinculaciones.
El objetivo es conseguir una hipoteca fija en las mejores condiciones de mercado posibles, y con todo lo que te hemos mostrado, estás en perfecta disposición para ello.