Si vas a comprar una casa, puede que dudes sobre los trámites a realizar: ¿qué es el contrato de arras? ¿Quién paga cada impuesto? En este post encontrarás una guía con los pasos a seguir para comprar una casa, sin perder la cabeza por el camino.
¿Cuáles son los pasos a seguir para comprar una casa?
Entre los pasos a seguir para comprar una casa deberás cubrir dos etapas:
- Primera etapa
- Formalizar la intención de compra
- Comprobar la documentación de la vivienda
- Firmar el contrato de arras
- Buscar la hipoteca
- Segunda etapa
- Firmar la escritura pública
- Pagar la compraventa y los impuestos
- Regularizar los contratos de la vivienda
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Conservar toda la documentación
Primera etapa
Formalizar la intención de compra
Es el momento en el que haces una oferta (igual o no al precio de venta) por la vivienda que te interesa. Cuando haya acuerdo, se inicia la gestión del contrato de arras.
Comprobar la documentación de la vivienda
Entre los pasos a seguir para comprar una casa es muy importante, antes de firmar el contrato de arras, comprobar:
- Que tenga cédula de habitabilidad.
- Que no existan impagos de hipoteca ni embargos (pide una nota simple en el registro de la propiedad).
- Que no haya deudas de IBI (pide el último recibo).
- Que no tenga deudas en los gastos de comunidad (la ley puede obligarte a hacerte cargo de los impagos).
- Cuál es su certificado energético.
- Si la casa tiene más de 50 años, será necesaria la Inspección Técnica de Edificios.
- Certificado de legalidad urbanística al ayuntamiento (para comprobar que no hay afectación).
Firmar el contrato de arras
Se trata de un contrato privado en el que se expresa la voluntad de compraventa de las partes, para asegurar la operación. Es muy importante, si es una venta entre particulares, que todos los propietarios firmen el contrato de arras. Si es una vivienda ganancial o familiar, deben firmar ambos cónyuges.
- El comprador adelanta una cantidad negociada previamente, entre un 5 y un 15% del precio de compra.
- Las más habituales son las arras penitenciales, que permiten renunciar antes de firmar la escritura: si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada, y si renuncia el vendedor, abona al comprador el doble de lo recibido.
- Se establece el plazo para elevar la operación a público, que acostumbra a ser de unos 30 o 40 días.
En este contrato también se detalla quién pagará los gastos de la compraventa y otros pactos posibles (el mobiliario, la entrega…).
El precio y la forma de pago se deben determinar con claridad. No es legal fijar un precio inferior al real ni abonar cantidades no documentadas.
Buscar la hipoteca
Antes de firmar la escritura debes haber contratado una hipoteca, si no eres de aquellas personas afortunadas que no la necesitan, claro.
Si el banco te otorga la hipoteca sobre el 80% del valor de tasación o del de compra (normalmente el menor de los dos), debes aportar el 20%, (“la entrada”), para realizar la operación. Calcula que otro 10% se irá a los gastos, que veremos más adelante en este post.
Segunda etapa
Firmar la escritura pública
La escritura pública no es obligatoria si no se contrata una hipoteca, pero la mayoría de personas acude al notario buscando mayor seguridad jurídica, ya que este da fe de lo que recoge la escritura y verifica su legalidad.
Pagar la compraventa y los impuestos
El comprador paga los siguientes conceptos:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Según la comunidad autónoma, oscila entre el 4 y el 10% del valor. Tienes 30 días desde la compra. Existen algunas exenciones: si eres familia numerosa, tienes alguna minusvalía física o psíquica, o si la vivienda es una VPO con calificación vigente y es tu primera vivienda.
- IVA. Si es vivienda nueva, representa un 10% del precio.
- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). El pago es anual y el del año en curso puede pactarse abonar proporcionalmente.
El vendedor debe pagar:
- Impuesto de Plusvalía.
Otros gastos:
- Actos Jurídicos Documentados (AJD). El Real Decreto de 9 de noviembre de 2018 estableció que los gastos de AJD relativos a la hipoteca van a cargo del banco que la concede.
Sobre el resto de gastos (notaría, registro, gestoría y tasación), si se especifica el contrato “según ley”, se aplica la legislación de la comunidad autónoma correspondiente.
Regularizar los contratos de la vivienda
Puedes rescindir los contratos de suministros existentes, o cambiar su titularidad.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Si lo realizas personalmente, infórmate de los plazos para evitar sanciones o pérdidas de derechos. También puede encargarse la notaría.
Conservar toda la documentación
Recuerda guardar todos los documentos y justificantes originales de la operación.
Ahora que ya sabes todos los pasos a seguir para comprar una casa, solo te queda decidirte y dar el paso para encontrar la vivienda de tus sueños. ¡Que tengas suerte!
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