Tipos de interés de referencia para préstamos hipotecarios

¿Qué son los tipos de interés de referencia para los préstamos hipotecarios? ¿Cuáles existen? Es lo que vamos a responder en este artículo…

Los tipos de interés de referencia hipotecarios son índices oficiales, los cuales se aplican a las hipotecas variables. Estos préstamos hipotecarios se caracterizan porque la cuota a pagar es susceptible de cambiar, como consecuencia de una subida o bajada de los mencionados tipos de interés de referencia.

Todas estas cuestiones financieras, aunque parezcan técnicas, afectan a nuestras vidas; de ellas depende lo que se pagará de hipoteca y si nos interesa contratar una hipoteca fija o variable.

Con el objetivo de que puedas tener tus finanzas bajo control y seas capaz de negociar una hipoteca en las mejores condiciones, en Credexia te mostramos todo lo relativo a los tipos de interés de referencia para préstamos hipotecarios.

¿Qué son los tipos de referencia de los préstamos hipotecarios?

A la hora de firmar una hipoteca, el tipo de interés a cobrar por parte de la entidad de crédito puede ser de dos clases:

• Hipoteca a tipo fijo: se aplica un tipo de interés pactado y durante toda la vida del préstamo se aplican estos intereses.
• Hipoteca a tipo variable: el tipo de interés a cobrar depende de dos factores. El primero de ellos es el tipo de interés de referencia, un tipo de interés oficial al cual se acoge la entidad bancaria. El segundo es un diferencial, un margen fijo que establece cada entidad. La suma de ambos factores define el interés que pagarás en tu hipoteca.

La parte referenciada es la que cambia, haciendo variar el tipo de interés a pagar y, en última instancia, las cuotas de tu hipoteca.

Si el tipo oficial de referencia de tu hipoteca sube, cuando se produzca una revisión de la misma, subirán las cuotas que tienes que pagar. Lo contrario sucedería si los tipos de interés de referencia para préstamos hipotecarios bajan.

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¿Cuáles son los tipos de referencia en las hipotecas variables?

Los tipos de interés de referencia oficiales para las hipotecas se establecen en la Orden EHA/2899/2011, de 29 de octubre. También vienen definidos en la Circular del Banco de España 5/2012. Son publicados mensualmente, con fines de que puedan ser conocidos y aplicados.

El objetivo de regular estos índices de referencia hipotecaria no es otro que mantener la transparencia y proteger al cliente de servicios bancarios. A la hora de firmar una hipoteca a tipo variable, la entidad tiene obligación de informar el índice que te será aplicado, así como toda la información precontractual que sea precisa para que sepas cómo se calculan los intereses a pagar.

Estos son los tipos de interés de referencia hipotecaria oficiales, según el artículo 27 de la citada Orden EHA/2899/2011.

Antes de seguir, revisa estos consejos para mejorar tu préstamo hipotecario.

Tipo de referencia interbancaria a un año (Euríbor a un año)

Es el tipo de interés de referencia más utilizado en las hipotecas a tipo variable. El Euríbor (European Interbank Offered Ratio) es un índice (una media) de los tipos de interés a los cuales las entidades de crédito de la eurozona se prestan dinero entre ellas (mercado interbancario).

Por poner un ejemplo, si necesitamos dinero para la compra de una vivienda y se lo pedimos al banco (mediante un contrato de préstamo hipotecario), el banco renuncia a ese dinero; pero consigue financiarse de nuevo, para seguir llevando a cabo su actividad, a través de distintas fuentes. Una de las principales es el mercado interbancario: pedir préstamos a corto plazo a otros bancos.

Por ese dinero prestado, los bancos le cobran un tipo de interés. El Euríbor es la media de los intereses de este mercado. Existen diferentes tipos de Euríbor, según sea el plazo del préstamo interbancario (a una semana, a un mes, un trimestre, etc.) y todos se calculan diariamente.

El utilizado como índice de referencia para las hipotecas es el Euríbor a un año.

De esta manera, el banco le aplica al cliente unos intereses que representan el coste de conseguir financiación más un diferencial a modo de margen de beneficios.

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Tipo interbancario a un año (Míbor)

Este tipo de referencia sólo se aplica a las hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 2000, puesto que después fue sustituido por el Euríbor a un año.

El Míbor (Madrid Interbank Offered Rate) era el índice utilizado para las operaciones interbancarias entre entidades con sede en España. Con la entrada del euro, los países miembros comenzaron a adoptar el tipo de referencia interbancaria utilizado a nivel europeo, es decir, el Euríbor.

Las entidades de crédito, al encontrarse en un territorio económico común, el cual permite la libre circulación de capitales entre los países miembros, comenzaron a negociar entre ellos a nivel europeo y el Míbor dejó de utilizarse.

No obstante, se sigue publicando y utilizando para las hipotecas más antiguas (antes de la citada fecha).

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Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años (IRPH)

El IRPH es un tipo de referencia hipotecario frecuente, pero polémico y cada vez menos utilizado.

Se calcula simplemente haciendo una media simple de los tipos de interés medios ponderados (por el volumen) de las operaciones hipotecarias, con un plazo igual o superior a tres años, realizadas (o renovadas) por los bancos y cajas de ahorros para la adquisición de vivienda libre.

Se han abierto varios casos de reclamación para declarar la nulidad del IRPH, debido a la falta de transparencia que presenta. Los consumidores tratan de eliminarlo y que les sean devueltos los intereses que se han cobrado de más con respecto al Euríbor.

El 3 de marzo de 2020 se dictó una sentencia por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) a favor de los consumidores. Sin embargo, existen otras sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales de Sevilla y Barcelona que validan a este índice.

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Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años (en la zona euro)

De forma similar al IRPH, este índice (no muy utilizado, por cierto), se calcula en base a una media aritmética, ponderada por el volumen de operaciones, de los tipos de interés aplicados en las operaciones de préstamos con garantía hipotecaria, con un plazo entre uno y cinco años y realizadas con hogares residentes en la zona euro.

En cierto modo es un sucedáneo del IRPH, sólo que, en este caso se calcula a nivel europeo.

Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de deuda pública

Los rendimientos de la deuda pública en el mercado secundario (Bonos y Obligaciones del Estado) también son utilizados como índice de referencia hipotecario, aunque no es muy común para las operaciones a particulares.

La deuda pública cotiza en un mercado organizado: si su precio baja, el rendimiento interno de estos activos (TIR) sube; y viceversa. La renta fija funciona así.

Así pues, en función de la cotización de los títulos de deuda pública, este índice puede oscilar. Para su cálculo se utilizan los títulos cuyo vencimiento residual (lo que le queda de vida al bono antes de su vencimiento) sea de entre dos y seis años.

Permuta de intereses (Interest Rate Swap; IRS)

Simplemente es la media de los tipos de interés diario de las operaciones de permuta financiera (swap) sobre tipos de interés, para operaciones en euros y con un vencimiento a cinco años.

Una permuta financiera es un contrato de intercambio de flujos de dinero futuros. En este caso, los IRS son acuerdos para intercambiar los intereses a cobrar o pagar sobre un determinado capital, para pasar de un interés fijo a uno variable; o al revés.

Como habrás podido comprobar, existen más tipos de interés de referencia hipotecaria de lo que habías imaginado en un principio. En todo caso, los más utilizados para las hipotecas a particulares son el Euríbor y el IRPH (y el Míbor para las hipotecas firmadas antes del año 2000).

Si te ha quedado alguna duda, el equipo de Credexia está a tu disposición para ayudarte a resolverla. Somos expertos en productos financieros, especializados en comparaciones para que tomes siempre la decisión más adecuada según tu situación financiera.