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Guía para elegir la hipoteca online adecuada
Quizá te preguntes ¿cómo es posible contratar una hipoteca sin salir de casa? Pues bien, muchas entidades de crédito permiten esta opción ofreciendo hipotecas online.
Las hipotecas, es decir, los contratos de préstamos hipotecarios, son unos de los productos financieros más demandados en nuestro país. Se trata de una operación con más trámites, más larga y compleja que cualquier otro tipo de préstamo en los que no interviene una garantía real.
Lo que no conoce mucha gente es que, gracias a las hipotecas online, la contratación de estos productos se simplifica mucho.
Así es, las hipotecas online representan una forma de contratación de préstamos con garantía hipotecaria más cómoda, sencilla y con una serie de ventajas.
En estas líneas podrás descubrir todo lo que necesitas saber sobre estos productos, con el objetivo de que puedas desenvolverte en la búsqueda, selección y contratación eficaz.
¿Qué es una hipoteca online?
Suele llamarse hipoteca a un contrato de préstamo con garantía hipotecaria.
Un préstamo es una operación de financiación: un acuerdo por el cual una persona (física o jurídica) solicita a otra (normalmente una entidad de crédito) una cantidad de dinero, estableciendo un contrato en el cual figura la forma de devolución de esta cantidad más los intereses que puedan devengarse.
En otras palabras, un préstamo es un contrato en el que se figuran los siguientes elementos:
- Prestamista: el que presta el dinero.
- Prestatario: el que solicita el dinero.
- Cantidad a prestar: también llamado principal o capital.
- Intereses a pagar: el precio de solicitar el préstamo.
- Plazo de devolución del dinero.
Posteriormente veremos todos estos elementos más detalladamente. Por ahora, lo importante es tener presente que una hipoteca es un contrato de préstamo, con la particularidad de que interviene una garantía real: un inmueble (aunque pueden hipotecarse otros bienes).
Una hipoteca es un préstamo en el que interviene una garantía real: un inmueble (aunque es posible hipotecar otros bienes)
En un préstamo ordinario, el prestatario responde con todo su patrimonio, presente y futuro, ante el prestamista en caso de incumplimiento en el pago de las cuotas o liquidaciones periódicas del préstamo, según el plazo y forma de devolución establecidos en el contrato.
En una hipoteca (contrato de préstamo hipotecario) esto sigue siendo así, no cambia. El prestatario sigue ofreciendo su garantía personal (es decir, su patrimonio). Sin embargo, además, queda un bien directamente vinculado a este préstamo.
Es común escuchar la pregunta, ¿si un deudor responde de por sí con todo su patrimonio, por qué se firma entonces una hipoteca y se aporta una garantía real?
En principio, el inmueble hipotecado tiene una relación directa con ese préstamo. Aunque existan otros acreedores que reclamen el patrimonio del deudor (y que tengan preferencia en el cobro), la hipoteca pesa sobre ese bien y el prestamista tiene derecho de garantía.
El bien hipotecado queda directamente vinculado al préstamo, actuando como garantía directa más allá del resto de patrimonio que pueda tener el prestatario
Por otra parte, la ejecución de una hipoteca, en caso de impago, es un proceso judicial más efectivo, corto y severo para el deudor. No se trata de un procedimiento civil ordinario, sino directamente se procede a ejecutar la garantía hipotecaria.
Características de las hipotecas online
En cuanto a las hipotecas online, objeto de este artículo, se trata de un contrato de préstamo hipotecario, con la única diferencia de que su solicitud y tramitación se realiza por vía Internet. En sí mismo el contrato es el mismo, lo único que cambia es la forma de contratar.
Por lo tanto, este no son un producto bancario propiamente dicho, aunque, debido a sus particularidades y el ahorro de costes que supone para la entidad prestamista esta forma de ofertar sus productos de financiación, pueden presentar condiciones diferentes en cuanto a comisiones y costes. Por este motivo, debe ser tratado como un producto independiente.
Las hipotecas online son un préstamo hipotecario, sólo que su oferta, solicitud y contratación se realiza a través de Internet
Es común que las hipotecas online sean comercializadas por entidades bancarias (o de crédito) que no dispongan de oficinas físicas. Son bancos que operan totalmente en Internet.
Internet permite realizar prácticamente todos los trámites necesarios para formalizar una hipoteca. Sin embargo, es posible que se deba remitir cierta documentación por vía postal (correo ordinario).
Por otra parte, tal y como contempla la Ley Hipotecaria (artículo 145), una hipoteca voluntaria requiere para su constitución el otorgamiento de Escritura Pública e inscripción en el Registro de la Propiedad. Por lo que existen ciertos pasos en los que intervienen agentes externos a la entidad (notaría) y se deben realizar presencialmente.
La formalización del contrato de una hipoteca online se debe hacer presencialmente ante notario, pero durante todo el proceso de contratación se utilizan los medios digitales
No obstante, las gestiones de solicitud y contratación con la entidad prestamista (la mayor parte del proceso) se realiza vía online.
¿Cuáles son las ventajas de las hipotecas online?
La primera y principal ventaja de este modo de contratación, no sólo en cuanto a hipotecas online se refiere, sino en cualquier producto financiero, es la comodidad que supone.
El cliente, no tiene necesidad de desplazarse ni sufrir colas y esperas. Es posible recabar toda la información y proceder a la solicitud desde nuestro propio hogar, sin tener que estar sujetos a horarios comerciales y con mayor calma para estudiar las condiciones de la oferta (así como para comparar diferentes ofertas en nuestras tareas de búsqueda y selección de hipotecas online).
El tiempo que se ahorra no es un asunto que se deba pasar por alto, tiene mucho valor.
La información que precisa el futuro cliente de una hipoteca online está totalmente a su disposición. Las entidades tienen la obligación de presentar todas las condiciones de una forma clara y transparente.
Existe posibilidad de comunicación con un gestor de la oficina para resolver todas las dudas que puedan surgir (vía telefónica, chat en directo, correo electrónico, etc.). En todo caso, existen algunos bancos con hipotecas online entre su catálogo de productos que disponen de oficinas físicas.
La sencillez, comodidad, transparencia y ahorro en costes son las grandes ventajas de las hipotecas online
Otra de las grandes ventajas es el ahorro en costes. La mayor parte de los bancos que operan estas hipotecas suelen tener unas mejores condiciones. Esto se debe a todo el ahorro en gastos operativos que supone el trabajar a través de Internet.
Por otra parte, también es posible encontrar ofertas en cuanto a menores vinculaciones, sin tener que contratar productos paralelos como un seguro o una tarjeta de crédito.
¿Cómo contratar una hipoteca online?
La mejor opción para comenzar a contratar una hipoteca online es contar con un comparador, como Credexia. Explicamos el porqué.
Cada entidad bancaria tiene sus propias ofertas, en función de su estrategia comercial y las condiciones que puedan ofrecer (sus costes, su acceso a financiación externa, su necesidad de captar nuevos clientes, etc.).
A través de un comparador, como Credexia, puedes tener a tu alcance las mejores ofertas del mercado, ahorrando tiempo en la búsqueda y selección de una hipoteca online adaptada a tus necesidades
Al acceder a un comparador, el usuario tiene a su disposición las diferentes ofertas sin necesidad de emprender una campaña de búsqueda y selección entre las distintas páginas webs de bancos y entidades de crédito.
A priori, no existe una oferta mejor que otra, todas pueden presentar sus puntos fuertes y puntos débiles. Será el propio cliente el que debe valorar y sopesar qué elementos son los más ventajosos para sus necesidades y objetivos financieros.
De esta manera, es posible observar claramente las diferencias entre una oferta hipotecaria y otra.
Como se habrá podido deducir, el primer paso para la contratación de una hipoteca online es la búsqueda y selección de la oferta. Es una tarea necesaria, puesto que las condiciones pueden llegar a ser dispares.
Sin embargo, cuando se ha encontrado esa hipoteca online que se adapta a nuestros intereses, ¿cuál es el siguiente paso?
Contactar con el banco a través de su página web y llevar a cabo la contratación
Al tratarse de una hipoteca online, como es natural, la forma de comunicación y solicitud debe realizarse por esta vía.
En este sentido, Credexia también permite el acceso a la página web correspondiente, ponernos en contacto el banco que concede la hipoteca, solicitar una información más detallada y aclarar cualquier cuestión que pueda surgir.
El primer paso para comenzar a formalizar nuestra hipoteca online será realizar una solicitud en el campo correspondiente; cada banco tiene una plataforma diferente para su contratación, pero básicamente siguen este esquema:
- Rellenar un primer formulario: se trata de la solicitud de préstamo hipotecario. Este formulario está destinado a recabar la información del cliente, para poder realizar el estudio de solvencia. La información suministrada deberá estar avalada por documentación que nos solicitará la entidad, así pues, conviene facilitar datos veraces. Los datos que nos solicitan son personales (para formalización de un posible contrato), de contacto, laborales y financieros (para llevar a cabo el estudio de capacidad de pago del cliente).
- Determinar el importe y modo de pago: suele ser una práctica, cuando se contratan productos de financiación mediante Internet, que sea el propio cliente quién proponga el plan de pagos. Básicamente se trata de seleccionar el importe y el plazo de devolución. En base a ello, teniendo en cuenta los intereses que aplica la entidad, se determina la cuota. La entidad valora que efectivamente el cliente puede hacer frente al plan de pagos establecido. En caso contrario, puede denegar la solicitud de préstamo hipotecario.
- Solicitud de documentación: como se ha dicho, la información suministrada debe ser cotejada a través de documentos (DNI, nómina o pensión, declaración de la renta, etc.). Se trata de demostrar la identidad del solicitante y su nivel de solvencia para hacer frente a los pagos de la hipoteca.
- Estudio de la oferta: en este punto, la entidad prestamista, con toda la información que tiene en su poder (tanto la remitida como la que puede conseguir por otras vías), estudia la operación. Esta tarea se lleva a cabo por un departamento de riesgos. Si la operación es aceptada, la entidad está obligada a remitir una ficha con todas las condiciones de la hipoteca a contratar. Es una documentación precontractual que debe estudiarse bien para evitar sorpresas.
- Establecer una cita para firmar ante notario: el contrato de préstamo hipotecario, tal y como hemos mencionado con anterioridad, se formaliza ante un notario. El cliente tiene previamente en su poder todas las condiciones y debe conocerlas. En todo caso, el notario puede prestarle cualquier tipo de asesoramiento gratuito (siempre y cuando se solicite antes del día de la firma del contrato.
Durante todo el proceso, es común que el banco prestamista nos asigne una persona de contacto para mantenernos al día del estado de la solicitud y trámites hasta la formalización definitiva de la hipoteca.
El proceso, aunque cuando se trata de una hipoteca online suele ser más corto, puede demorarse debido a que presenta una mayor complejidad e intervienen más agentes externos que un préstamo personal ordinario.
El proceso de contratación de las hipotecas online se simplifica mucho, aunque puede llegar a demorarse algo más que en otro tipo de préstamos
¿Cuáles son los elementos a tener presentes al contratar una hipoteca?
Ahora que ya conoces cómo puedes buscar, seleccionar y contratar una hipoteca online, es necesario que descubras cuáles son los elementos de este tipo de préstamos que debes tener en consideración para realizar estas tareas con eficacia.
A pesar de que las hipotecas online suelen ser criticadas porque propician una mayor rigidez en cuanto a la negociación de condiciones (no se tiene acceso directo a la otra parte para negociar los aspectos de las hipotecas), lo cierto es que se deben conocer los factores que influyen para encontrar la mejor oferta y tantear qué margen y posibilidad de negociar tenemos a nuestro alcance.
Existen entidades financieras más abiertas que otras a la negociación y estudio de casos particulares. Otras, por el contrario, son más rígidas.
En este punto es importante valorar si el banco te ofrece la posibilidad de comunicarte con un gestor personal, para discutir las cuestiones directamente sin tener que pasar por una centralita y, como consecuencia, hablar con un agente distinto en cada ocasión.
En todo caso, estos son los factores y elementos de las hipotecas online que debes conocer para valorar una oferta, seleccionarla y, en la medida de lo posible, negociar con la entidad.
Capital solicitado
En síntesis, es el dinero que necesitamos y que la entidad nos prestará (o no) al formalizar el préstamo hipotecario.
Esta cifra tiene importancia, puesto que sobre ella se calculan los intereses a pagar y, por ende, la totalidad del dinero a devolver.
Las entidades bancarias no financian el 100% del valor de un inmueble, esto debes tenerlo presente. Las cantidades máximas concedidas en una hipoteca suelen rondar entre el 70% y el 80% del valor de tasación del bien (dependiendo de si se trata de la compra de nuestra primera residencia o no).
Ten en cuenta que, cuanto mayor sea el porcentaje de financiación sobre el bien hipotecado, puede influir para que los intereses aplicados sean también más altos (la entidad asume un mayor riesgo).
Por otra parte, tus ingresos, solvencia y otros factores, pueden delimitar el importe máximo que la entidad bancaria está dispuesta a concederte.
Intereses
Los intereses pueden calcularse de dos formas, según el tipo de contrato de hipoteca que se formalice:
- Hipotecas fijas: se cobra un porcentaje de interés y este no cambia durante toda la vida del préstamo.
- Hipotecas variables: el porcentaje de interés a cobrar varía en función de un índice (normalmente se toma el Euríbor a un año).
De este modo, en las hipotecas fijas se conoce de antemano cuánto se va a pagar; no así en las hipotecas variables.
Pero, por otro lado, salvo en momentos puntuales en que los tipos de interés del dinero se encuentran altos, las hipotecas variables suelen tener un menor coste de intereses en comparación con las fijas (a largo plazo se paga menos en una hipoteca variable, como norma general).
Para valorar los intereses a pagar se utilizan dos indicadores:
- TIN (Tipo de Interés Nominal): son los intereses que se pagan en un período de tiempo (anual, mensual, trimestral, etc.).
- TAE (Tasa Anual Equivalente): se trata de una fórmula que tiene en cuenta el TIN y otros gastos; se traslada a un plano anual para poder comparar las diferentes ofertas de hipotecas variables.
Plazo
El plazo de devolución es otro de los elementos del contrato que tiene una gran importancia. Cuanto mayor sea el plazo, más intereses totales se pagarán (puesto que se capitalizan al establecerse un régimen de interés compuesto). Aunque, también, cuanto mayor sea el plazo, menor será el importe de la cuota periódica a pagar.
Las entidades financieras establecen unos máximos, los cuales suelen rondar sobre los 30 años (para las hipotecas variables).
Lo importante del plazo es encontrar un equilibrio, para no hacer frente a una cuota por encima de nuestros ingresos y, a su vez, no alargar la vida del préstamo innecesariamente.
Cuotas
Las cuotas son las liquidaciones periódicas del préstamo hipotecario, normalmente tienen una frecuencia mensual.
En función del capital, intereses y plazo de devolución se determina la cuota. Por ello, estos tres elementos deben ser coherentes entre sí.
En cada cuota se paga una parte de capital y otra de intereses (no es en la misma proporción en cada una de las cuotas). Si la hipoteca es fija, la cuota no variará en ningún momento.
Generalmente se toma como premisa que las cuotas hipotecarias no deben ser superiores al 35% de nuestros ingresos mensuales.
El capital solicitado, los intereses y el plazo son los tres elementos fundamentales para definir la cuota hipotecaria a pagar
Comisiones y gastos
Las comisiones son un coste que aplica la entidad por un servicio efectivo relacionado con el préstamo hipotecario. Las más frecuentes son:
- Comisión de apertura (trámites para la concesión de la hipoteca online).
- Comisión por amortización anticipada (total o parcial).
- Comisión por novación (modificación de algunas de las condiciones del préstamo).
- Comisión por subrogación (modificación de algún sujeto que interviene en el contrato).
Una de las principales características de las hipotecas online es que se reducen las comisiones. Esto se debe a que las entidades tienen, por una parte, una mayor competencia al salir al mercado una cantidad de oferta mayor de estos productos; por la otra, el medio online les permite un ahorro sustancial en costes de gestión y pueden abaratar sus hipotecas.
En cuanto a los costes de formalización de una hipoteca, la nueva Ley Hipotecaria establece que el único gasto a cargo del cliente es la tasación del bien hipotecado.
Existen entidades que, dentro de su oferta, también se hacen cargo de este gasto. Lo explicamos al detalle en este artículo sobre quién paga los gastos de hipoteca.
Las comisiones y gastos son tan importantes como los intereses a pagar. No podemos perderlos de vista
Vinculaciones
Suele ser habitual que las entidades bancarias ofrezcan paralelamente otros productos de su catálogo para mitigar el riesgo y hacer al cliente más rentable, en términos globales. Como contrapartida, pueden ofrecer mejores condiciones en el préstamo hipotecario.
Es el propio cliente el que debe sopesar la necesidad de los productos ofertados, el coste de los mismos y el ahorro que suponen las mejores condiciones hipotecarias.
Además de ello, se debe tener en consideración que una hipoteca suele ser a largo plazo (los importes solicitados en este tipo de préstamos son más altos, por este motivo se exige la garantía hipotecaria).
Si en algún momento el cliente no puede cumplir con los requisitos impuestos en cuanto a vinculaciones es posible que la entidad bancaria le retire las ventajas ofrecidas. Estos aspectos deben ser tenidos en cuenta antes de la formalización del contrato.
Sin embargo, otra ventaja de las hipotecas online, tal y como hemos estado viendo, es la menor exigencia de productos vinculados, sin renunciar a unas buenas condiciones de financiación. Esto se debe a que su oferta es más cerrada, al igual que son más rígidas en la negociación de las condiciones.
¿Te ha quedado alguna duda? Contáctanos y te ayudaremos a resolverla. Somos expertos en comparar productos financieros para facilitar la toma de decisiones antes de contratar.
No olvides consultar tampoco nuestro análisis sobre el mejor banco para pedir una hipoteca este año.