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Cómo comprar la mitad de una vivienda por separación o divorcio

comprar la mitad de una vivienda

En los casos de separación o divorcio con vivienda compartida es común que una de las partes compre la mitad de una vivienda. Un caso similar ocurre en las herencias que comparten varios herederos, como pueden ser varios hermanos. Una de las partes puede comprar el resto de la vivienda a cada uno de los implicados.

En este artículo te contamos, más concretamente, qué ocurre cuando se quiere comprar la mitad de una vivienda de la que se es propietario.

Situaciones que pueden darse en caso de comprar la mitad de una vivienda

Una vez que una pareja o matrimonio se rompe y existe una vivienda común a las dos personas, se plantean varias opciones para resolver el caso. La más usada y la más sencilla, es poner a la venta la vivienda común y repartir los beneficios y los pagos de impuestos. Es una solución fácil y sencilla.

Pero en ocasiones no es la más conveniente, principalmente por el pago de impuestos que supone la venta de la vivienda y la compra de una nueva. Muchas veces la mejor opción es comprar la mitad de una vivienda a la expareja. En este supuesto entran varios factores en juego, sobre todo el régimen económico en el que la pareja se casó o en el que están juntos.

Además del factor de si la vivienda tiene hipoteca o no, ya que el tratamiento es diferente para cada situación. Veamos las opciones con más detalle.

Extinción de condominio

La manera más sencilla de dividir una comunidad de bienes o copropiedad, en este caso de transmitir una vivienda, es la extinción o disolución del condominio.

Esta práctica está regulada por el Código Civil en los artículos 400 y 406 y consiste en que una de las partes cede la propiedad de la vivienda a la otra a cambio de una contraprestación que suele ser de carácter económico, aunque puede ser de otro tipo. La única condición es que las dos partes estén de acuerdo en llevar a cabo este trato.

¿Cuál es la mayor ventaja de esta resolución? Sin duda, la de pagar menos impuestos.

  • No es necesario el pago de impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales, que suele ser entre un 6% y un 11% del valor.
  • Solo es necesario pagar el de Actos Jurídicos Documentados que oscila entre el 0,5% y el 1,5%, y solo de la parte afectada.
  • Sí se deben abonar gastos de notaría, registro, gestoría y tasación de la vivienda, pero esto va a ocurrir en cualquiera de los casos.

En el caso de no estar de acuerdo las dos partes, existen varias soluciones:

  • Hacer una subasta notarial, en la cual los propietarios ponen las condiciones y quién puede acudir a la subasta, y se parte de un mínimo establecido.
  • Hacer una subasta judicial, que se llega a través de una demanda por una de las partes. En este caso, cualquiera puede acudir a la subasta y el valor del inmueble puede ser menor, ya que no hay un mínimo.
  • Vender el proindiviso, la mitad de la propiedad, a una tercera persona. En este caso, la parte que no vende tiene el derecho de tanteo, por lo que puede comprar esa parte vendida igualando la oferta.

Matrimonios en régimen de gananciales

Los bienes generados durante el matrimonio se reparten a partes iguales tras la separación, sin contar las herencias o donaciones, que son bienes privativos.

En este caso, lo primero es determinar el valor del inmueble, ya sea de mutuo acuerdo o con un perito independiente. La parte de la pareja compradora deberá pagar la mitad del importe establecido a la parte vendedora. Esto debe hacerse en escritura pública ante notario y con autoliquidación en la Agencia Tributaria, pero no hay que tributar por ella, ya que no hay aumento o disminución del patrimonio en ninguno de los casos.

Matrimonios con separación de bienes

En este caso se deben separar todos los bienes a partes iguales. La vivienda debe aclararse si en el momento de la compra la pareja estaba casada o no, y el acuerdo que hubo entre las dos partes. 

  • Si se compró antes, cada uno tendrá un porcentaje estipulado en el momento de la compra. La mejor opción es acudir a la exención de condominio.
  • Si se compró durante el matrimonio, se debe seguir lo que indique el convenio regulador de separación o divorcio. Este convenio indica cómo se liquida, se disuelve y se adjudica la vivienda. La sentencia de separación o divorcio servirá para no pagar ciertos impuestos y poder registrar la vivienda.

¿Qué sucede si hay hipoteca?

Lo esencial es que el banco acepte el cambio de titular en el préstamo hipotecario, ya que si la parte que sigue adelante con la vivienda falla, la otra parte puede verse perjudicada. En este caso hay dos opciones:

  • Novación de hipoteca, que consiste en negociar el cambio de las condiciones del préstamo con la entidad financiera.
  • Contratar una nueva hipoteca a nombre de la persona que se ha quedado con la vivienda.

La compra de la mitad de una vivienda en caso de separación o divorcio puede ser algo muy sencillo o muy complicado. En gran medida el proceso se verá afectado por cómo será la relación entre los miembros de la pareja, ya que existen medidas sencillas para que las dos partes queden satisfechas. Si te han quedado dudas, contacta con nuestro equipo, estaremos encantados de ayudarte para encontrar la mejor solución para ti.

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Credexia

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