¿Sabes que podrías pagar menos por tu hipoteca?
La subrogación de hipoteca te permite acceder a mejores ofertas sin tener que cancelar tu préstamo actual.
La subrogación de hipoteca consiste en un cambio de algún interviniente en el contrato, puede ser el acreedor (el banco prestamista) o el deudor. Si sigues leyendo vas a descubrir cómo puedes aprovechar esta fórmula jurídica para conseguir una mejora en tus condiciones de hipoteca, pero también qué costes e inconvenientes te puedes encontrar, así como en qué situaciones puede ser una buena decisión subrogar una hipoteca.
Y si buscas una, utiliza nuestro comparador de hipotecas para encontrar la mejor oferta actual.
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
Una subrogación es un término jurídico que indica un cambio contractual. Consiste en reemplazar alguna de las personas que aparecen en el contrato, sin alterar el contrato en sí mismo.
El contrato original sigue en vigor, no se extingue ni se cambia por otro nuevo, sólo se sustituye a alguno de los sujetos que intervienen en el mismo por otra persona que ocupará su lugar, con sus derechos y obligaciones (modificación de un elemento personal).
Una subrogación es la sustitución de alguna persona que interviene en el contrato
Al margen de algún posible avalista, en un contrato de préstamo hipotecario aparecen principalmente, un prestamista (el banco) y un prestatario (la persona a quién se le concede la hipoteca). Estos son los dos elementos personales que pueden ser objeto de subrogación.
Subrogación de acreedor
Como norma general, cuando se habla de subrogación de hipoteca se hace referencia a un cambio de acreedor. Es decir, se traspasa la propia hipoteca a otro banco, para obtener unas mejores condiciones.
Es el proceso más interesante y sobre el que centraremos este artículo, dado que las entidades bancarias compiten entre ellas para captar clientes y lanzan ofertas de este tipo.
Puedes mejorar las condiciones de tu hipoteca si sabes manejar esta fórmula jurídica.
Subrogación de deudor
También es posible realizar un cambio de deudor sobre un contrato de préstamo hipotecario.
Esta operación suele producirse cuando una persona pretende comprar un bien inmueble que se encuentra hipotecado.
Para evitar todos los gastos de cancelación de la hipoteca y de formalización de una nueva, puede procederse a cambiar al prestatario directamente mediante una subrogación de deudor.
¿Cuáles son las ventajas de una subrogación de hipoteca?
La principal ventaja que puede tener una subrogación de hipoteca es conseguir una mejora en las condiciones de la misma:
- Modificar el tipo de interés: además de conseguir una rebaja de los intereses que pagamos en nuestra hipoteca, esta operación permite modificar el tipo de referencia en las hipotecas variables (generalmente del IRPF al Euríbor). También podemos aprovecharla para pasar de tener una hipoteca a interés fijo a otra a tipo variable; o viceversa.
- Menores comisiones: es posible eliminar cláusulas que imponen una comisión por amortización anticipada o novación en la nueva oferta hipotecaria.
- Reducir las vinculaciones: ¿tu banco te ofrece un seguro, plan de pensiones o cualquier otro producto para concederte un interés más ventajoso? Debes saber que estos productos vinculados tienen un coste y, si no te son útiles, es posible que te supongan un gasto más alto que ahorro efectivo que consigues al contratarlos. Con una subrogación de hipoteca podrás deshacerte de estos productos.
- Modificar el plazo: esta operación hipotecaria también te permite ampliar o reducir los plazos de pago, adaptando mejor las cuotas periódicas a tus necesidades financieras.
- Eliminar otro tipo de cláusulas: cambiar de banco (es decir, realizar una subrogación de acreedor hipotecario) puede suponer la eliminación de aquellas cláusulas contractuales que, a pesar de ser abusivas, no han sido eliminadas del contrato (aunque se consideran nulas, pero esto ya requiere un proceso de reclamación).
Una subrogación de hipoteca nos permite obtener mejores condiciones, al traspasarla a otra entidad acreedora
¿Y qué inconvenientes puedo encontrarme?
Puede parecer que siempre merece la pena llevar a cabo una subrogación de hipoteca, sin embargo, existen una serie de gastos que hacen menos rentable esta operación. Incluso puede ser inconveniente en algunos casos.
Los inconvenientes, más allá de las molestias de tener que realizar un cambio contractual (a pesar de que el proceso es muy sencillo, como veremos a continuación), vienen de la mano de los costes de la operación:
- Comisión de subrogación: puede oscilar entre el 0,5% y el 1% del capital de la hipoteca. No todos los bancos la cobran.
- Comisión de apertura: apenas se suele aplicar, pero puede que te la encuentres.
- Costes administrativos: el cliente sólo debería hacer frente a los costes de la tasación, según la nueva Ley Hipotecaria.
Decidir si es una buena idea realizar una subrogación de hipoteca está en función de cuál sea el ahorro conseguido en la mejora de condiciones y los costes que puede suponerte esta operación.
Conocer las ofertas del mercado, haciendo números y ponerlo todo en una balanza es la clave
Guía: cómo mejorar tu préstamo hipotecario
¿Cómo realizar, paso a paso, una subrogación de hipoteca?
A continuación vamos a exponer los pasos necesarios para guiarte a lo largo del proceso de una subrogación de hipoteca:
Paso 1: Busca y compara
Para poder mejorar las condiciones de tu hipoteca a través de una subrogación, es imprescindible que conozcas las ofertas existentes en el mercado y hagas tus números (en efecto, existe un mercado de hipotecas para subrogación).
Sólo buscando y comparando sabrás a cuánto ascendería tu ahorro, si te es posible negociar y si los costes merecen la pena
En este punto, los comparadores financieros como el de Credexia pueden serte de gran utilidad. Puedes encontrar toda la información, ahorrando tiempo y esfuerzo.
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Paso 2: Contacta con el banco que te interese
Es la propia entidad bancaria que entra en juego la que se encarga de todas las gestiones, en el momento que contactes con ella (tras la búsqueda y comparación), intenta negociar y obtén una oferta vinculante.
Una vez hayas aceptado la oferta vinculante para realizar la subrogación de hipoteca, esta entidad le comunica a tu banco actual (con el que tienes la hipoteca, de momento) tu interés por realizar el cambio de acreedor en los siete días posteriores.
Tras la comunicación, tu banco dispone de un plazo de 15 días para presentarte una contraoferta más atractiva (como mínimo igual a las nuevas condiciones que puedes obtener).
Antes de aceptar la oferta vinculante, también tienes a tu alcance la opción de comunicar personalmente a tu banco tus intenciones, y puede que intente negociar una mejora en las condiciones hipotecarias mediante una novación. Puede suponer conseguir tus objetivos ahorrando costes.
Paso 3: Tienes dos ofertas para elegir
Suponiendo que aceptas la oferta vinculante para subrogación de hipoteca y tu banco actual contraataca y te hace una oferta mejor, tienes en tus manos dos ofertas entre las que poder escoger. Una situación que no se da a menudo y que puede serte muy ventajosa, pues creas competencia entre ambas entidades.
La nueva Ley Hipotecaria te permite aceptar la que más ten convenga, teniendo en consideración las condiciones de ambas más las ventajas e inconvenientes que conlleva una operación contractual de este tipo.
Paso 4: Formaliza la operación
En caso de que te quedes con la nueva oferta y decidas subrogar la hipoteca, para concluir, deberás realizar una escritura pública de subrogación.
Debemos presuponer que has tenido en cuenta todas las ventajas y los inconvenientes de una subrogación de hipoteca, por lo que los costes de formalizarla no deberían afectarte sabiendo que vas a obtener una ventaja a largo plazo.
Si te ha quedado alguna duda, consúltanos sin compromiso. Nuestra misión es ayudarte a entender el mercado hipotecario para que tomes siempre la decisión más acertada.
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